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王先生與李女士夫婦於1999年通過『置換』以18萬元取得一套兩室住房的承租權,承租人是王先生,王先生一家三口於同年進住,而2000年底王先生一家三口在回老家探親的途中,遭遇車禍,不幸同時遇難。處理完後事後,王先生父母家親屬與其岳父母家親屬就王先生一家遺產的分配問題發生分歧,爭議的焦點就在於如何處理王先生置換來的兩室住房。
律師在進行諮詢過程中,也遇到了類似問題,希望在此與各方面的專家、讀者探討。
此兩室住房(承租房)是否屬於王先生夫婦的遺產?
此問題尚容易解答,根據《繼承法》第三條『遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產』,而本案中王先生只是通過置換取得了房屋的承租權也就是使用權,並沒取得產權,因此此房不應屬於遺產。
承租人死亡的情況下,承租房應如何處理?
根據《天津市公有居住房屋租賃管理辦法》第八條『 承租人外遷或死亡,應終止租賃關系。與承租人共同居住二年以上、共同生活的家庭成員,可以申請變更承租人,經出租人同意後辦理手續,繼續承租。如遺有欠租,由繼續承租人償還。』據此,當承租人死亡後,只有與承租人共同居住二年以上且共同生活的家庭成員在出租人同意的前提下纔能申請變更承租人,繼續承租,而本案中已無符合上述條件的人,因此,此房產權人有權要求收回該房。但筆者認為我們不能回避這樣一個問題,即此房畢竟是王先生夫婦以18萬元通過『置換』有償取得的承租權,與通過福利分房渠道取得的公房承租權性質截然不同,如不考慮此點,有違我國民事法律公平、等價有償的基本原則。
筆者就此問題也曾通過各種渠道向有關方面進行過諮詢,但並沒有得到明確答復。
如何避免類似情況的再度發生?
在沒有新的法律、法規對此問題作進一步解釋的情況下,業內有關人士建議,讀者在通過『置換』取得承租權後,最好將房屋產權一並購下,特別是目前個人也可以取得公有非居住用房的承租權,而就我們了解對公有非居住房屋承租權的變更更無具體規定。(明義律師事務所 李志成)
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