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案例:
一九九七年六月,天津市河東區的李先生看中了一套某開發商開發的位於河東區某處的商品房,經過反復談判,最後終於與該開發商訂立了《商品房銷售合同》。合同中約定該房屋交付日期為一九九八年四月。首期40%房款於簽約後10日內支付,其餘60%房款采取銀行按揭方式支付。逾期付款及逾期交房的違約金為同期固定資產貸款利率。如果因為不可抗力的原因(包括國家政策的調整)不能履行合同,不承擔法律責任。
一九九七年八月,該開發商收到了提供按揭貸款銀行的通知:由於國家政策原因,該銀行的房地產按揭貸款業務停辦。該開發商立即將此情況通知李先生,並承諾他可按銀行按揭貸款的還款期限及數額分期支付房款。但李先生沒有回復,也沒有向該開發商提出終止合同的要求。一九九八年四月,該開發商沒有向李先生交付房屋。其後不久,李先生以該開發部商為被告向法院提起訴訟,要求該開發商按逾期交房承擔相應的違約責任。
法院審理此案認為,付款條款是合同中的重要內容,現雙方就付款條款不能達成一致,因此,合同無法繼續履行。因按揭貸款不能辦理不是該開發商的過錯,且該開發商已經為此采取的補救措施。後在法庭調解下,雙方達成協議:雙方簽訂的《商品房銷售合同》終止履行;該開發商在判決生效後十日內退還李先生已付購房款,並按銀行活期存款利率向李先生支付利息。
分析: 對於此案的審理結果,法律專家認為以下幾點應請購房者注意:
一、關於不可抗力問題
按照我國法律規定:不可抗力是指當事人不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。包括人力不可抗拒的自然災害、戰爭等等。同時,當事人也可在合同中約定不可抗力的范圍。在實踐中,國家政策的調整也常常被約定為不可抗力。但是,一方因不可抗力不能履行合同,一方面應當及時通知對方,另一方面應當出示不可抗力的證明。在本案中,該開發商就應當出示停止辦理按揭貸款的國家政策(如中國人民銀行的有關規定)。如果該政策確實存在,當事人可以不承擔違約責任。但是,如僅有辦理按揭貸款的銀行的證明,則構不成不可抗力。
二、關於第三方責任問題
如果沒有國家政策作為依據按揭貸款銀行即停止了辦理按揭貸款,那麼,就涉及到第三方責任造成合同不能履行的問題。在這種情況下,違約一方應當先行向守約方承擔違約責任,然後,依照與第三方的合同或協議,再行追究第三方的責任。但本案的特殊性在於,銀行停止辦理按揭貸款,造成了哪一方不能履行合同。從房款的支付方面看,應當是李先生不能履行合同。但是,由於按揭貸款的特殊性,須由開發商與銀行的按揭貸款協議,銀行纔有可能給購買該開發商的購房人提供購房貸款。所以我們認為,銀行停止辦理按揭貸款,直接造成該公司不能履行合同。因此,本案中,如果該開發商不能提供出銀行停止按揭貸款的政策依據,則應當承擔造成合同不能履行的主要責任。然後,該開發商可依據與該銀行之間的合同追究該銀行的違約責任。
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