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這租房新政,既要讓投資者『有利可圖』,也得防止投機者『攪亂』周邊社區正常生活;既要算清去庫存的賬,也得開對治城市病的方,還得下好城鎮化的棋,還真考驗統籌平衡的藝術呢
周末聚會,一個朋友擔心地問我,『國家允許「商改租」,不會導致群租房卷土重來吧?』
朋友的擔懮源於前年的一次拆違。他所在小區的一棟商用小樓竟被隔斷成200多間不足10平方米的『鴿子籠』,租給了500多名房客。朋友對那棟樓裡的電線蜘蛛網至今心有餘悸,時不時感慨,『群租房真可怕,萬一著了火,全小區都會遭殃。』因此,5月初『國家允許將商業用房等按規定改建為租賃住房』的消息一出,朋友就慌了神兒。
其實,培育和發展住房租賃市場,允許商業用房改為租賃住房,無疑是用結構性方法解決樓市結構性難題的有益嘗試。
一方面,這能減輕庫存壓力。當前樓市分化特征明顯,不僅表現為三四線城市住宅去庫存壓力遠大於一二線城市,也體現在商業地產的去庫存壓力遠大於住宅市場。截至4月末,商品房待售面積比3月末減少826萬平方米,可減少的主要是住宅,商業營業用房待售面積反而增加了38萬平方米。
另一方面,這也能彌補住房租賃市場的短板。目前我國租賃市場涉及人口在1億人以上,規模逾萬億元,但大城市內房屋租賃供不應求且秩序相對混亂的局面沒有得到緩解,亟須機構租賃者將市場做大做強。
不過,朋友的擔懮也並非杞人懮天。『商改租』勢必要改變規劃和房屋結構,重新隔斷出租,這無疑是對以往住房市場嚴格規定的一次讓渡。過去嚴格規定時,都不能避免利益糾紛與人身傷害,如今『放開』了,究竟怎麼放,讓渡究竟讓到什麼程度,就更得理性研判,清晰界定。
放開的是市場,既得讓投資者有奔頭,也得讓投機者吃苦頭,厘清放與收的邊界更為重要。『商改租』讓過去明令禁止的事物在一定條件下獲得了『准生證』。既然『准生』,就要『拆路障』,涉及土地轉性、規劃調整、房屋結構變化等相關政策的調整就得蹄疾步穩,從而鼓勵企業在產品、服務和盈利模式上大膽創新。但市場放開也難免引來渾水摸魚的投機者。要防止那些有安全隱患的群租房『拉大旗作虎皮』,就得在『放』的同時,出臺清晰、可操作的實施細則和監管規定,給投資者送上『指南針』,也給投機者戴上『緊箍咒』,引導市場秩序,擠壓不法競爭的生存空間。
讓渡的是利益,既得讓投資者嘗甜頭,也不能讓原住戶受委屈,平衡相關方利益十分關鍵。『群租房』屢禁不止,也與長租行業稅負相對較重有關。正規機構出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等,累計超過租金收入的20%,淨租金收益率不足3%。沒有政策支持,正規租賃企業很難掙到錢,反倒給偷稅的非法『商改租』『隔斷群租』鑽了空子。不讓劣幣驅逐良幣,就得從稅收優惠等方面多下點功夫,讓響應新政進入市場的投資者能受益。與此同時,房屋性質和結構的改變,不僅關系到投資者的收益、租賃者個人的安危,也關系到社區的居住品質,以及周邊居民的房屋資產價值。原本的商業配套,如今要變為租賃住房,變動的不僅是規劃,也影響到周邊居民的既得利益,『變不變』『怎麼變』究竟誰說了算,這也考驗監管部門的智慧。
想想看,這租房新政,既要讓投資者『有利可圖』,也得防止投機者『攪亂』周邊社區正常生活;既要算清去庫存的賬,也得開對治城市病的方,還得下好城鎮化的棋,還真考驗統籌平衡的藝術呢!(陸婭楠)