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近日,東莞市政府公佈了個人住房公積金貸款新政,公開徵詢意見。《東莞市個人住房公積金貸款辦法》(下稱新《辦法》)調整了“8倍餘額”的貸款規定,並且推出新的貸款計算方法。據東莞市住房公積金管理中心副主任李慶星表示,該《辦法》在9月1日已經截止徵收意見,並上報市政府,但新政頒佈的具體時間未定,或會在近期公佈。據介紹,影響計算結果的兩個關鍵的係數——繳存時間和收入調節係數綜合後最低是1.6,最高是16,個人可貸款最高接近餘額的20倍。不過,市住房公積金管理中心也表態稱,具體的細節問題或會調整。
低收入者可貸倍數高高收入者可貸倍數低
“具體的調整方案還有待市政府正式公佈,不過此次的調整方案傾向於中低收入者和繳存時間長的人。低收入者最高可貸款接近餘額的20倍,而高收入者則低於8倍,最低只有2倍。”
去年2月,東莞史上最嚴的公積金政策出臺,直接導致了公積金髮放戶數創下自2008年來最低位,發放公積金貸款明顯呈下滑趨勢。筆者從東莞市公積金管理中心的官方網站獲悉,截至2013年末,公積金管理中心發放個人住房貸款196031.19萬元,佔當年繳存額的28.69%,同比減少221864.58萬元,減少53.09%。全年新增發放貸款戶數5417戶,比上年度減少5365戶,同比減少49.76%。
從新《辦法》獲悉,公積金貸款有一套詳細的計算公式,調整了以往“8倍餘額”的限制。“具體的調整方案還有待市政府正式公佈,不過此次的調整方案傾向於中低收入者和繳存時間長的人,”李慶星表示,“低收入者最高可貸款接近餘額的20倍,而高收入者則低於8倍,最低只有2倍。”
對此,不少人擔心自己“被高收入”,亦有人擔心最高可貸餘額取消8倍規定會導致資金告急。對此,李慶星透露:“該套方案的計算標準分十幾個檔次,每個檔次分得很細,具體範圍有合理規範的界定,相信不存在‘被高收入’的狀況。高收入人羣可以申請到的最高金額在下調,能有效保證資金的穩定和平衡。現在公積金中心的資金相當充裕,可通過個貸率體現出來,暫時不存在資金告急的狀況。”
他認爲,高收入人羣一般賬戶餘額都是比較高,縮減其可貸款的倍數;低收入人羣賬戶餘額一般比較低,加大其可貸款倍數,這樣兩者間能夠起到消平作用,其極差並不明顯,卻能有效改善中低收入者的住房需求。
此番調節是按照“控高保低”的原則,抑制高額繳存職工投資、投機性住房貸款需求,保障低額繳存職工滿足普通自住住房貸款需求。
公積金“不差錢”流動性係數穩定
據東莞市公積金中心相關負責人透露,收入係數設定的區間範圍是4到14之間,時間係數則設定的區間範圍是-2.4到2之間,綜合後最低是1.6,最高是16,具體的區間範圍或會再調整。
新《辦法》首次對住房公積金貸款實行限額管理,每筆貸款最低金額爲5萬元,最高限額爲66萬元。同時,調整“8倍餘額”貸款規定,執行按照房貸比、供收比和職工個人情況計算的限額標準。
新規中,最爲關鍵的兩個係數,繳存時間和收入調節係數尚未正式公佈。據東莞市公積金中心相關負責人透露,收入係數設定的區間範圍是4到14之間,時間係數設定的區間範圍是-2.4到2之間,綜合後最低是1.6,最高是16,具體的區間範圍或會再調整。
東莞中原車德銳認爲,如果綜合係數最高能達到16,這對公積金貸款的購房者來說是利好的消息。不過還是要看具體的計算模式,才能解答一系列問題。
“新政出來後,市民能夠算出自己的貸款的額度,貸款三四十萬,還是能讓不少人能買房的。”他依據三大系數的繳納時間長短和收入係數推算,不少人或能符合條件的,比以往的餘額的8倍要樂觀很多的,等政策正式明朗化,對購房者還是利好的。
談及在計算公式中另一個係數——流動性係數,亦稱個貸率,確保資金的流動量和充裕度。李慶星表示,現今東莞的公積金充裕,不存在“差錢”的情況,按照現行個貸率在70%左右,流動性係數是1,說明資金流動的狀況較爲平穩,短期內沒有大幅的變動。“這對於中低收入者傾斜的力度還是很大的。”
流動性調節係數是根據公積金滿足繳存職工資金使用需求能力的不同情況制定的貸款額度調節參數。其中,流動性過剩:個貸率<60%,該係數爲1.2;流動性正常:60%≤個貸率≤80%,該係數爲1;流動性不足:80%<個貸率<90%,該係數爲0.8;流動性緊張:個貸率≥90%,該係數爲0.6。
東莞公積金中心應按月向社會公佈個貸率。當公積金資金流動性情況發生變化且個貸率連續3個月保持在同一區間時,公積金中心會及時向社會公佈,並於公佈之日次月起執行相應的流動性調節係數。借款人貸款額度計算公式套用的流動性調節係數,以向公積金中心業務系統登記受理貸款申請的時間爲準。
公積金新政不明朗購房者繼續觀望
“其實,最近政府出臺的幾個政策都是蠻接地氣的,尤其是契稅的調整,很多購房者都可以受惠。”業界認爲,若公積金新政出臺,或能利好樓市的成交。
“還是等等吧,公積金新政正式出臺,希望能用上公積金。”來自東城的劉女士意向東城某大戶型項目,打算爲家人尋覓一處舒適的居住場所,可是公積金新政尚未正式出臺,只好繼續持觀望態度,“其實,最近政府出臺的幾個政策都是蠻接地氣的,尤其是契稅的調整,很多購房者都可以受惠。”