|
||||
鄭州限購取消第一月,市場基本維持穩定,未出現大幅波動。克而瑞信息集團剛剛發佈的8月份鄭州房地產市場月報顯示,鄭州商品房市場整體穩定,成交量升價微跌。
房價點評網鄭州首席分析師趙爽分析數據表現認爲,部分項目取消備案限制後集中備案,全市成交總量上漲,成交均價小幅下降。雖然限購取消,但是開發商對後市預期謹慎,未加快推案量和節奏;客戶方面也存在一定觀望情緒。
值得一提的是,8月鄭州土地市場連出三個新“地王”,與全國土地市場總體降溫的形勢構成鮮明反差。
8月商品房均價9442元,去化需9個月
克而瑞數據顯示,8月商品房市場整體穩定,成交量升價微跌。供應75.58萬方,環比下降19.12%,同比上漲61.77%;成交78.33萬方,環比上漲19.87%,同比下降10.53%,供求比0.96;成交均價爲9442元/㎡,環比下降2.53%。
其中,商品住宅供應58.56萬方,環比下降21.47%;成交63.82萬方,環比上漲20.46%,供求比0.92;成交均價8424元/㎡,環比下降1.49%,同比下降2.61%;成交面積區域前三分別爲金水區16.06萬㎡、二七區9.96萬㎡、中原區8.98萬㎡。
截至8月底,鄭州市商品住宅市場存量爲500.70萬方,去化週期約需9個月;較今年上半年去化壓力無明顯變化。
2011年限購市場銷量跌入低谷,去化週期在年底達到頂點;在以價換量促動下,2013年下半年市場形勢明顯好轉,庫存壓力明顯緩解;今年上半年存量上漲,去化壓力明顯加大。
8月共供應26幅土地,供應總佔地面積87.39萬㎡,環比7月上升32.45%,總建築面積273.76萬㎡,環比7月上升87.26%。8月推出的26塊土地中,主要集中於二七區,共12塊土地,佔地面積達36.21萬㎡。包含金水區3塊土地,且均爲住宅用地,佔地面積達18.71萬㎡。包含鄭東新區6塊土地,且均爲商業用地,佔地面積達14.27萬㎡。
8月鄭州共成交12幅土地,總佔地面積144.21萬㎡,環比7月上漲35.07%。其中,商業用地2塊,住宅用地10塊,主要集中於高新區。
地王集中扎堆高地價擊潰觀望情緒
8月份供應的26幅土地中共成交12幅,而且連出三個新“地王”,與全國土地市場總體降溫的形勢構成鮮明反差。DTZ戴德樑行鄭州公司副總經理巴然認爲,三大“地王”無論是地塊位置、還是時間節點,其高度集中的態勢,是區域價值與推地時間相互作用的結果。
“龍湖CBD毗鄰如意形區域的地塊位置,無疑是成就‘地王’的必要條件。”巴然分析說,龍湖CBD,以其“一心、一軸、兩環、四片”整合高端商務區、高端商業休閒、生態旅遊休閒、生活居住功能爲一體的規劃設計,作爲CBD的升級版,從政府規劃之初便被定位爲鄭州最高端區域。高端區域背景、市區稀缺大面積水域,再加上三個地塊均毗鄰龍湖CBD中地理位置卓佳的如意形區域之“商業休閒服務軸”,地塊的優質條件,其高端居住屬性,決定其高開的起始價。
其次,在《鄭州市鄭東新區龍湖地區CBD副中心如意形區域深化設計》公示說明中第一句便強調“高檔次”。地塊參數中,出現了市區難得一見的低容積率,僅能做洋房、類別墅、別墅的物業形態,奠定其“富人區”的地位,成爲地塊溢價的條件。與此同時,政府在土地使用規劃中,將環湖的四個城市片區土地均分割成較小面積地塊,更是進一步間接促進地塊單價的擡升。
“在地塊先天優質條件之下,又有時間節點的‘巧合’,地王的集中出現,不得不說是在天時地利因素之下的必然。”DTZ戴德樑行策略發展顧問部聯席主管及董事林力強認爲,如此具備“地王”屬性的地塊在8月集中拍賣,其背後有着更深層的經濟原因。
隨着宏觀經濟下行壓力增大,2014重點建設項目多達339個的鄭州,既需要提振經濟,又需要緩和財政壓力。8月地王集中扎堆,除了與土地財政相關的政府土地策略外,另外更深入的原因是提振經濟,爲實現這個目標,着力點必然落對經濟形勢起重要作用的房地產市場上。高地價頻出必然起着擊潰觀望情緒,激活房地產市場需求的作用。金九銀十即將到來,房企急需把握一年中最好也是最後機會的營銷節點進行推貨,帶動銷售。在這個時間節點上,政府與開發商的目標“不謀而合”。此外,8月的集中成交,在市場層面更顯露出近期限購取消的後續效應,即改善型居住需求得到釋放。