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住宅中心區成交量最高
龍湖板塊價格最高
在商品住宅的成交產品面積上,8月剛需佔比降低,90㎡以下剛需產品全市成交佔比51%,環比下降3%,90~120㎡再改類佔比及120~180㎡再改產品佔比增加。
首次置業以及首次改善類產品本月全市成交佔比78.1%,主要來源於金成時代廣場(7.06萬㎡,943套)、天倫莊園(3.40萬㎡,328套)、萬千世紀城(2.78萬㎡,319套)。
90~120㎡面積段及120~140㎡面積段成交均價環比小幅上漲,其他面積段產品均價均有小幅下降。
0㎡以下面積段成交均價有所下降,其最主要原因是在該面積段有金成時代廣場(7.06萬㎡,943套)、天倫莊園(3.40萬㎡,328套)、萬千世紀城(2.78萬㎡,319套)這幾個項目備案。
商品住宅8月供應面積、成交面積、成交均價排行第一的區域分別爲金水區:18.22萬㎡、金水區:16.06萬㎡、鄭東新區11121元/㎡。
8月份成交量第一爲中心區板塊8.54萬㎡,成交均價最高爲龍湖板塊19156元/㎡。8月商品住宅成交金額排名前三項目分別爲:金成時代廣場、萬千世紀城、正商花語裏。
商業存量持續上升
去化週期爲86周
在商業地產方面,8月商業供應下降,成交小幅上升,成交均價上漲。
8月商業供應11.17萬㎡,成交3.52萬㎡,供求比3.17;成交環比上漲1.56%;成交均價20278元/㎡,環比上漲15.70%。8月商業供應主要是中豪匯景灣、鄭州萬達中心、九龍國際廣場放量;成交則主要是新裏盧浮公館、廣地順和中心爲主要支撐;截至2014年8月,商業存量達340.18萬㎡,商業存量逐漸上升,去化週期持續攀升,截至8月底去化週期約爲86周。
商業供應主要是中豪匯景灣(2.60萬㎡)、鄭州萬達中心(2.42萬㎡)、九龍國際廣場(1.15萬㎡)放量;成交則主要是新裏盧浮公館(0.25萬㎡,2套)、廣地順和中心(0.19萬㎡,6套)爲主要支撐。
8月辦公市場供應5.85萬方,環比上漲64.27%;成交11.0萬方,環比上漲23.47%;成交均價11886元/㎡,環比下降11.27%。
月辦公供應僅有金水萬達中心(5.85萬㎡)放量;成交則主要是正商四大名築、河南大學科技園項目成交爲主要支撐。
2013年辦公項目集中入市導致存量大幅攀升,2014年辦公存量開始緩慢下降,截至8月底辦公存量爲221.60萬㎡。
目前鄭州辦公成交主要集中於鄭東新區,8月份鄭東新區辦公成交佔鄭州市辦公總成交的43%。
趙爽認爲,截至9月15日,從已開盤和下半月預計開盤項目來看,9月開盤項目總量與8月基本持平,且以老項目加推房源爲主;未出現傳統季節的“集中大量供應和火熱成交”。由此可見,開發商對市場反應較爲謹慎,對後市預判有兩種相反的可能:第一種,看淡未來樓市並採取較爲保守的推盤節湊,靜待市場轉暖,比如限貸鬆綁等更大的利好政策;相反的一種,看好市場並伺機擡高價格,但又忌於成爲第一個吃螃蟹的人而互相觀望。從客戶角度來看,需求方面受限購取消增長的空間非常有限,再加上供應量本身並無大的放量;進而不會促進成交的大幅增長。在市場買賣雙方反應均較爲理性的前提下,預計出現傳統“金九”的可能性較小。而“銀十”的出現與否主要取決於開發商的行動,是增加推量還是漲價,無論哪一種,均有可能打破本輪市場的平穩態勢,進而觸發下一週期的市場震盪。