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從2010年4月“限購令”出臺至今,三年多時間已經過去了。與三年前的房價水準相比,多數樓盤仍然維持在原位,還有一些甚至比當時更低,即使有一些貌似漲勢兇猛的樓盤,也基本上是屬於經歷了“超跌”之後的“補漲”。當然,杭州樓市也出現了武林壹號8萬元/平方米的均價,這個絕對市中心樓盤的價格基本上可以算是目前杭州房價的“天花板”,但畢竟是用於滿足極少數高端客羣的需求,比這種“房價天花板”更重要的是杭州樓市已經形成了多層次的價格梯度,不同需求、不同購買力的購房者還是有更多餘地來選擇適合自己的房子。不管各方數據如何,但人們的切身感受是這三年來房價幾乎沒漲,與武漢、成都、深圳、上海、北京等城市這三年來房價翻倍猛漲或是目前一房難求相比,用“平穩、健康”來形容杭州樓市是再恰當不過了。我們選取了西溪、申花、城東新城、九堡、丁橋、金沙湖等六個熱門板塊,通過現在與2010年的房價水準對比,來呈現杭州樓市過去三年的房價走勢。
申花:23000元/平方米的價格停留在三年前
記者方張接
申花板塊是杭州樓市神話誕生的地方,神話首先從濱江·萬家花城開始。
2007年5月12日晚上,這個40萬平方米的大盤以每平方米7800元的均價入市。當時樓市剛剛有一些復甦的跡象,許多人帶着乾糧、馬紮凳排隊三天三夜爭相購買。在一個月內,萬家花城將一期的1500套房源賣得乾乾淨淨,這一紀錄至今無人能破。
更刺激的還在後面。兩年多之後,也就是2009年8月底,萬家花城一期交付,而杭州樓市史上最瘋狂的一輪房價上漲正好拉開序幕。剛剛交付的萬家花城迅速成爲杭州二手房的標杆,連續數月高居二手房成交榜前三名;價格也一路從每平方米18000元躥至25000元左右,最高的成交紀錄甚至超過每平方米30000元。
萬家花城等樓盤的成功,讓衆多大開發商看到這一區塊的誘人前景,使這裏的地價也一路走高。記得2009年9月土地出讓會上,欣盛房產以直接加價3億元的豪舉,拿下萬家花城北面的15和16號地塊,兩塊地的樓面價分別爲每平方米9933元和9855元。在欣盛拿地一個月後,萬均置業和保利地產分別以超過萬元的樓面價拿下申花兩塊地。到了2010年的3月25日,祐康置地競得的申花塘北地塊,樓面價更達到每平方米15953元。
毫無疑問,申花板塊是2007年到2010年杭州樓市突飛猛進的一個縮影,也是無可爭議的板塊成長力度最大的區域,這首先得益於城西銀泰城的落子,當然還有浙江大學、城西印象城、沃爾瑪以及品牌房企的進駐等衆多原因。在很多人看來,申花路所描繪的城西藍圖,不僅是城西的中心,還有可能直接改變杭州的城市格局和商業格局,直接促動杭州由單核城市走向多中心城市。在這一預期的帶動下,2010年申花路板塊的二手房價格已經與老城西的很多樓盤持平。當時很多房地產人士形容這個區域時,甚至不惜用上“杭州的徐家彙”這樣的字眼。
如果站在今天看那些年的申花神話,會發現不免有許多炒作的成分。一個成長性確實不錯的板塊,或許也存在提前價值透支的可能性。如今,隨着銀泰城等利好的逐步兌現,申花板塊已經很難再找到其他的利好來支撐它的傳奇。所以,2010年以後,當城東新城等新興板塊聲勢漸起的時候,申花開始步入平靜。
這種平靜當然也直接體現在了房價上,2010年之後萬家花城的二手房再也賣不到每平方米30000元,當然最直接的例子是近來剛剛開盤的申花新代表——天陽的尚景國際。尚景國際是今年6月首開的,推出183套房源。上週六,尚景國際開盤加推1號樓、8號樓房源,主力戶型90平方米三房,均價23700元/平方米。由於距離城西銀泰城僅800米,尚景國際毫無疑問是申花板塊的核心,開發商品牌形象也不錯,戶型也不錯,其主推的90平方米戶型在以大戶型爲主的申花板塊也屬於稀缺戶型,但是,即便如此,價格也依然只能定在23000元/平方米左右,這當然只相當於三年前的價格。
西溪:比漲跌更重要的是價格梯度
記者劉德科
如果以中海·西溪華府的均價來衡量,那麼在過去三年時間裏,西溪板塊的房價沒有漲過。
2010年8月,萬科·西溪蝶園北區首次開盤,均價約2.5萬元/平方米,所有房源均爲精裝修,引發搖號搶購。當時,隔壁的坤和·西溪裏毛坯房均價也在2.2萬元/平方米左右。今年6月份,中海·西溪華府首次開盤,一次性推出約700套毛坯房源,均價18500元/平方米左右,目前已經基本售罄。這個價格和當時的萬科·西溪蝶園與坤和·西溪裏相比,不僅沒有漲,而且還要低不少。
當然,我們可以說中海·西溪華府首次開盤價格是“貼地飛行”,所以第二次開盤的價格更值得作爲房價是否上漲的參照點。中海·西溪華府將於近期再度開盤,預計均價將在2萬元/平方米左右。即使是這個價格,也仍然略低於三年前同區域樓盤的售價,當然還沒計算過去三年來的CPI(消費物價指數)成本以及資金投資的機會成本。因此,對於城市主流人羣來說,中海·西溪華府的性價比不言而喻。特別是首次開盤約18500元/平方米的均價,對於西溪板塊而言,絲毫不亞於萬科·北宸之光148000元/平方米對於城北板塊的巨大影響。很多房地產從業者敏銳地感受到這一點,他們是中海·西溪華府最踊躍的購買羣體。
事實上,一個城市的房價水準,更重要的不在於漲跌,而在於價格結構是否多元。以西溪板塊爲例,儘管中海·西溪華府的首次開盤均價僅約18500元/平方米,但隔壁的萬科·西廬精裝修房源目前對外報價爲3萬元/平方米,而附近的綠城·西溪誠園的精裝修房源目前成交均價在3.6萬元/平方米。中海、萬科、綠城,中國房地產界赫赫有名的三大巨頭,在此形成了一個懸殊的價格梯度。更值得一提的是,3.6萬元/平方米的綠城·西溪誠園一直在杭州樓市成交排行榜上名列前茅,萬科·西廬目前尚未開盤,但是認同3萬元/平方米的意向客戶也早已突破100組。也就是說,從18500萬元/平方米到3.6萬元/平方米,在西溪板塊都各自擁有數量衆多的認同者。事實上,早在三年前,坤和·西溪裏的排屋均價就已經突破4萬元/平方米大關,並且銷售無阻。既然相同地段的公寓和排屋可以有如此懸殊的價差,爲什麼公寓與公寓之間就不能有鉅額價差?西溪板塊的三個著名樓盤已經證明:不同需求的客戶,都能根據自己的購買力,在西溪板塊選到符合自己生活方式及價值觀的房源。
如果說中海·西溪華府主要針對城市主流人羣,那麼萬科·西廬與綠城·西溪誠園則瞄準了城市高端人羣。已經部分交付的綠城·西溪誠園,呈現出了極其震撼的實景,可以說代表了目前綠城公寓開發的最高水準。對於擁有“城西情結”的高端購房者來說,若不以性價比爲衡量標準,綠城·西溪誠園無疑是最佳選擇。當然,現在萬科會說,對於高端客羣,萬科·西廬提供了另一種選擇。萬科的開發邏輯在於,市場需求永遠是多元的,除了以新古典爲核心的“綠城美學”,肯定還有很多人偏好其他形式的人居美學,萬科·西廬將主打的是脫胎於萬科·公望、萬科·郡西等經典項目的“現代東方主義”。萬科希望在西溪板塊形成萬科·西廬與綠城·西溪誠園“雙峯並峙”的較量。這種願景能否成爲現實,等到今年10月份萬科·西廬實景示範區對外開放時,或許可以得出更具體的結論。