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九堡:無新盤供應三年“滯漲”
記者胡靈波
時間真是一個奇妙的東西。可以看到上升的追逐,也可以看到變化中的停滯。
從2010年到2013年,三年的時間不長,政策性的調控卻足以讓有些板塊,在劇變的市場環境中,有了上下沉浮的命運多舛。
九堡,這個介於城東新城和金沙湖的板塊,曾經在杭州樓市風光無限的2009年,經歷過瘋狂式的上漲。也曾經在“限購限貸”政策的調控下,出現價格的大幅“淪陷”,樓盤爆出7折銷售的鬆動。如今,我們再來看,九堡樓市三年來的價格走向曲線,發覺這個被購房者追逐的熱門板塊,其實,一直處於價格滯漲的狀態。
統計數據顯示,九堡板塊2009年的成交均價爲13240元/平方米,2010年的成交均價爲20666元/平方米,2011年的成交均價爲19909元/平方米, 2012板塊的成交均價爲16000元/平方米。而今,九堡板塊的價格基本在15000元—16000元之間浮動。
當然,也沒有比個盤的表現更能直觀地反映板塊的行情價格起伏。
2010年6月20日,位於九堡CBD核心的羅蘭春天首次開盤,戶型面積在80—100平方米之間,均價爲15000元/平方米,共計291套,當日簽約超五成。應該說,羅蘭春天的開盤價並不算高,因爲當時九堡的房價普遍在17000元/平方米以上,二手房價格基本在15000元/平方米以上。如果加上相關費用,買二手房的實際成本也要17000元/平方米以上。
羅蘭春天這個價格的出臺,與2010年4月國家出臺的一系列調控政策,整個市場在經歷了近乎癲狂的市場高潮之後,大勢發生逆轉有很大的關係。
2010年9月份,羅蘭春天加推300餘套新房源,開盤價略有上漲,均價爲16800元/平方米。
2011年7月份,羅蘭春天在售房源成交均價爲17966元/平方米。
2011年10月,羅蘭春天的成交均價爲15964元/平方米。
2012年2月份,羅蘭春天成交均價爲17000元/平方米,按揭9.6折,全款9.5折。開售的5、6、7號樓,團購價折後12000多元/平方米。這個時間點,也是樓市經歷最低迷期,投資客退場,剛需仍遊離於購買門檻之外。儘管2012年年底的杭州樓市開始止跌回升,但是,因工期等原因,羅蘭春天的價格依然維繫在12000元—15000元/平方米左右。
2013年7月,羅蘭春天的2號樓樓王現房,均價16800元/平方米。前期尾房8號樓在售房源,均價15000多元/平方米。
整整三年的時間,羅蘭春天的價格幾乎是沒有漲的。甚至是略有下降的。
如果說,一個樓盤的價格變化,不足以代表全部。那麼,同樣是九堡板塊,沿江區域的宋都·陽光國際在2010年到2013年的時間點裏,價格幾乎也是沒有變化。
2010年4月25日,陽光國際一期首推房源,均價約爲23000元/平方米。
2011年3月,陽光國際精裝修33000元/平方米,毛坯25000元/平方米。
2012年8月,陽光國際的毛坯房源均價28000元/平方米左右。
2013年7月,陽光國際的毛坯房源價格18000元—23000元/平方米,精裝修房源價格500萬元—600萬元……
在近三年的時間裏,陽光國際基本上走了一條直線式的價格曲線。
2010年6月20日,位於九堡的郡原相江公寓首次開盤,推出的北區1、2號樓是超寬視野高層,共440多套房源,開盤價15000元/平方米起。2013年8月,相江公寓鼎石苑20套特價房,爲155平方米拼接戶型,起價13700元/平方米,均價14500元/平方米。
……
幾乎難覓新盤供應的九堡,遍佈着類似的例子。這個從上世紀90年代就有房地產開發,幾乎和蔣村同時代成長起來的板塊,有着客運中心、四季青服裝交易中心的聯動關係,分佈有快速公交、德勝快速路、地鐵一號線,以及零距離對接錢江新城的便捷性,但是卻在市場近乎癲狂的時間點釋放了需求,在“國十條”新政之後成交陷入冰點,遲遲不見動靜。
無論如何,這個價格的滯漲狀態和有着商貿、交通等先進城市功能的九堡,都是格格不入的。
金沙湖:一輪血拼後,房價仍比3年前低
記者顧倩
金沙湖尚在圖紙上時,就被很多人所看好,作爲整個下沙新城的心臟,它被賦予了城市會客廳、旅遊景點和生態綠肺三項城市功能,是杭州東部一顆集觀光旅遊、休閒度假、購物娛樂等功能於一體的璀璨明珠。因此,尚處金沙湖板塊起始階段的2009年,地價便從2008年的每平方米3500元激增到8000元,商品住宅的價格也隨之飆升,曾在2010年一度突破2萬元大關。然而,就在史上最嚴樓市政策出臺後的第二年,金沙湖板塊房價“一夜回到三年前”,基本在每平方米1.4萬元左右遊蕩,最低的竟到了1.15萬元/平方米。直到今年,地鐵開通、一期完工的金沙湖,周邊的商品住宅每平方米均價仍在1.6萬元—1.7萬元之間徘徊,始終沒有回到曾經的2萬元。
2010年是金沙湖房價飆升的一年,從2009年的每平方米1.4萬元一下子到突破2萬元。4月,德信早城再次開盤推出296套房源,均價1.8萬元/平方米;10月,名城湖左岸首開,推出220套房源,戶型面積80—139平方米,折後均價1.8萬元/平方米;12月加推60套一線河景房,均價1.9萬元/平方米。其中,兩個樓盤中有不少房源單價已超過2萬元。11月,龍湖灩瀾山首度開盤,推出330餘套房源,其中高層住宅200多套,面積80—120平方米;花園洋房近100套,面積有145—170平方米。高層住宅的起價就達到了1.7萬元/平方米;花園洋房的起價則是2.3萬元/平方米。
然而,到了2011年的6月,市場發生了逆轉。此時的“史上最嚴樓市政策”正在深度發酵,整個杭州樓市觀望氣氛濃郁,許多開發商的降價措施卻顯得“羞答答”。6月30日,德信中外公寓率先打出了“迎合調控,低價入市”的口號,12980元/平方米的折後起價和14800元/平方米的均價瞬間給一直處在膠着狀態的杭州樓市帶來了大震動。亮相之初就因“領館氣質建築”的獨特定位而廣受關注的中外公寓,一直給人以代表金沙湖板塊最高品位的高端印象。但一期“可生長寬景公寓”卻以超值低價亮相,對於單價已跨入2萬元大關的金沙湖板塊來說,無疑將帶來巨大的衝擊。許多人驚呼,“金沙湖房價一夜回到三年前”,因爲當時近在咫尺的龍湖·灩瀾山單價19000元—24000元/平方米,名城·湖左岸19000元—20000元/平方米,東海·檸檬郡16000元—17000元/平方米,而6月新開盤的萬亞·金沙湖1號起價17200元/平方米。
調控下,杭州樓市從“春秋”走向“戰國”。如果說2011年上半年的樓市還是相對溫和狀態,諸侯之間仍有默契,還不至於大家撕破臉皮直接爭鬥。那麼下半年,樓市就開始血拼了。2011年9月22日,名城湖左岸打出“清倉”旗號,推出200—300套特價房源,戶型面積89—139平方米躍層,層高5.6米,折後起價13650元/平方米,均價15000元—16000元/平方米。這個價格看起來雖然高於前期熱銷的中外公寓,但是湖左岸這批房源屬於躍層戶型,89平方米的實際得房率可達120平方米,算下來均價僅11500元/平方米,已創下了金沙湖板塊的價格最低點。2011年12月16日,龍湖灩瀾山6折開賣,貼身肉搏中外公寓和湖左岸,推出11幢、12幢高層共250套房源,主力戶型89、127平方米,均價14700元/平方米。但當晚開盤現場,又在14700元/平方米均價的基礎上推出三重優惠,合計每平方米優惠1800元,折後實際均價12900元/平方米,相當於在之前12號樓21000元/平方米售價的基礎上打了6折。
和達·御觀邸是在2012年9月首開,主力戶型爲89、132平方米的躍層戶型,小戶型折後均價15800元/平方米,大戶型折後均價16500元/平方米。今年以來,金沙湖可售住宅項目不多,在售的和達·御觀邸、金沙湖一號均價基本維持1.7萬元/平方米。其實,從去年年底地鐵一號線開通,到今年5月金沙湖一期開發,之前美麗的藍圖終於變爲現實,可以說,金沙湖已經進入發展的成熟期,她的魅力正在彰顯。金沙湖CBD商務區的氛圍,會隨着區域內樓盤交付和居民入住而呈現出來。而且,地鐵金沙湖站,會讓板塊的吸引力向主城區輻射,讓越來越多的人認可這裏的居住條件,改善型購房人羣會將目光投到金沙湖板塊。