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城東新城:築底後房價尚來不及得到釋放
記者李坤軍
作爲一處新興的板塊,城東新城的未來吸引了衆多人的目光,隨着亞洲最大交通樞紐之一的火車東站的啓用,城東新城的發展步入了快車道。政府計劃在城東新城周邊興建大量市政配套,有心點亮杭州的東大門。與政府的投入遙相呼應的是,大量的開發商也進駐這片區域。隨着城市的外擴,如今的城東新城完全可以納入市中心的範疇,更因着城市格局的多元化以及城市中心的東擴,城東新城未來的價值將更不可估量。
然而與城東新城的區域位置及誘人前景相比,城東新城的房價一直非常溫吞,以最新開盤的德信·東望爲例,其均價僅在20000元/平方米左右,而這個項目事實上就在地鐵一號線彭埠站臺邊上,出行非常便捷。該區域中在售的樓盤,像濱江·金色黎明,其樓王的均價也只在20000元/平方米左右,遠洋·心裏的大部分房源,都沒賣到20000元/平方米的均價。萬科·紫臺和萬科·草莊的均價都已經突破20000元/平方米,但這兩個項目都是精裝修交付。
2010年至今,城東新城的房價走勢一直較平穩,其間甚至還曾一度爲杭州樓市房價築過底。遙想2010年5月,當時同屬該區塊但項目位置略顯劣勢的佑康·原築壹號開盤,其風尚公寓的均價在18000元/平方米左右,事實上,當時整個市場正處於一種敏感期,樓市已經隱隱感受到拐點的到來。但縱然如此,市場還是對這家並不以房產開發爲主業的企業所造的房子表現出濃厚興趣,購房者趨之若鶩。原築壹號首開熱賣的一個大背景是,當時城東新城的其餘房子,無論是期房還是二手房,均價都已突破20000元/平方米。等到7月原築壹號加推風尚公寓時,其均價已經突破18000元/平方米。
2011年1月,原築壹號40年產權的LOFT酒店式公寓售賣,均價在16800元/平方米左右,首批房源也去化5成。
時間來到2012年,受整個調控大勢影響,2012上半年的杭州樓市,基本已經沒有成交。在這種背景下,濱江集團做了一件驚世駭俗的事情,那就是直接將城東新城的房價斷崖式拉低,其讓利幅度之大堪稱爲杭州樓市築底。當年3月,曙光之城首開,毛坯房均價只在15000-16000元/平方米,精裝修房的均價也不到20000元/平方米,結果引發搶購。隨後開盤的金色黎明大一期,延續曙光之城的定價策略,不沿高架的房源,均價也只是在15000-16000元/平方米。如此售價,甚至不及當年原築壹號的首開價格。濱江的連續跳水,逼迫很多樓盤不得不調整價格應對市場,5月原築壹號搞了次團購,結果當年賣16800元/平方米左右的酒店式公寓,在去掉精裝修後,僅售8500元/平方米左右。
如今的原築壹號價位,相比現在城東新城在賣的房子,剔除各方面的因素,其真實的售價甚至還不如當年的原築壹號,更遑論這個區域內東方紅街的精裝酒店式公寓曾達到過的價格高度——28000元/平方米。事實上,無論是已經售罄的曙光之城,還是正在售賣的金色黎明大二期,當時的目標都是25000元/平方米以上的,萬科的草莊,其精裝修大戶型的房源,定價甚至想達到32000元/平方米,但在殘酷的市場面前,他們最終還是選擇了低價入市。
如今的城東新城,後來者很多,但在售價方面,大家都以理性當道,無論是信宇·錦潤公寓,還是天陽·尚城國際,幾乎已經與市中心融爲一體了,其售價可能也僅爲20000元/平方米出頭,不會到25000元/平方米。杭州樓市在調控多年後,至少在城東新城,對房價的壓制作用,已表現得非常明顯。
丁橋:價格還在13000元/平方米
記者方張接
把時間拉回到2010年4月,當時的丁橋迎來一波開盤高峯,4個樓盤集中開盤:天陽·觀築、冠宇·雋園、聯合·格里,加上一直陸續推新房源的板塊大盤廣宇·上東城,使得2010年新春杭州樓市首場近身肉搏戰就將在這裏打響。
當時,丁橋的B3快速公交剛開通,秋石高架的通車以及物美超市丁橋店的開張,都讓丁橋板塊的認知度大大提高。丁橋的核心區塊就是以主要商業配套新城廣場爲中心向周圍輻射,而廣宇·上東城、天陽·觀築、冠宇·雋園、聯合·格里正好就集中處於這個區塊中。就像是共同生活在同一個社區的四戶人家,這四個樓盤共同享受着這個區塊的所有公建配套。而這幾個樓盤的銷售價格也非常相近,廣宇·上東城當時的銷售均價爲13000元/平方米左右,聯合·格里開盤均價爲12000多元/平方米,天陽·觀築公寓的售價同樣爲12000元/平方米左右。
其實,丁橋的樓盤價格就是在2009年拉起來的。在2009年7月份的時候,廣宇·上東城的價格也還停留在六七千的水平上。此後不久,丁橋就迎來了爆發。到了2009年年底,丁橋板塊的房價已經全面突破10000元/平方米。
長期以來,丁橋都是一個被價值低估的板塊。但是2009年末至2010年初,越來越多的人開始發現,丁橋有着濱江式的全新規劃,有大城西、三墩式的基礎生活配套與人氣基礎,有下沙式的價格空間優勢、有九堡式的城市發展樞紐功能。而且,通過近幾年的建設發展,丁橋作爲杭州城市未來的CLD也已初步成形。
當然,在2010年丁橋的交通有了巨大的改善,這也是丁橋爆發的催化劑。交通對一個板塊的影響是相當大的,當時一些重要建設線路的完成,大大縮短了丁橋板塊與市中心的交通時間。比如杭州快速公交B3線(吳山廣場—丁橋)的通車,這將使丁橋到杭州市中心的交通時間縮短到40分鐘左右。而隨着丁橋公交中心站、首末站的建成,多路公交線路可以直達上東城和丁橋大型居住區。此外,主要道路也日趨完善,除已建成通車的留石高架外,當時秋石高架也已在建設中。
城市建設的快速發展直接拉近了丁橋與市中心的實際距離和心理距離。記得在當時,廣宇·上東城曾經組織客戶進行了一次尋路活動,從平海路出發到上東城現場,最快的車程紀錄只有18分鐘左右。
如今,時間已經過去了3年有餘,看看現在丁橋在售的代表性樓盤,比如廣宇·東承府和璽之灣,價格依然保持在13000元/平方米上下。縱觀杭州樓市整個價格體系,丁橋依然是主城區範圍內價格最低的板塊,丁橋依然是“價格窪地”。
究其原因,與板塊內樓盤的低調氣質有關,丁橋的樓盤定價都“心很平”。板塊帶頭大哥、50萬平方米的廣宇上東城,其背後是一個素來低調務實、默默做品質的企業,而板塊內其他近十個樓盤體量又都不夠大,各自爲戰,使得丁橋板塊相面對其他板塊一輪接一輪的價值炒作,顯得平靜而容易被人所忽視。
其實,丁橋擁有不錯的地緣優勢,秋石高架和同協路將把丁橋與城東新城、錢江新城融爲一體。與杭州的其他新城區相比,丁橋擁有不錯的居住氛圍,因爲大量的經濟適用房與農民拆遷安置房帶來了穩定的居住羣體。儘管有一部分人認爲保障房過多會影響一個區域的居住品質,但是仍然有很多證據可以駁斥這一觀點。比如日本東京著名的城市綜合體——六本木新城,其住宅樓有一半供給回遷戶。因爲開發商認爲,原住居民不僅是六本木新城土地的所有者,還是該區域街區活力的源泉。留住他們就是留住鄰里親情,以此凝聚該區域強烈的居住生活氛圍,提升新區的內在質量,形成良性循環,使更多人進駐,使街區煥發活力。開發商也曾擔心過,原住居民是否能夠和後來的居住者融洽相處,在生活居住習慣上是否存在着不可調和的差異。但從後來的實際情況來看,他們之間相處得非常融洽。