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/市場分析/
剛性需求助推地產龍頭單月成交額齊破百億
在近期房地產板塊的崛起及龍頭公司股價創新高的背後,是政策面放鬆給行業帶來了實質性變化。
首先,就地方政府政策微調來看,去年年底以來,北京市、上海市、杭州市等40多個城市出臺了不同程度的樓市微調政策。政策微調內容涉及放鬆限購條件、土地出讓鬆綁、改變普通住宅價格標準、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優惠、稅費優惠以及購房補貼等方面。其中,蕪湖市、佛山市等城市的政策調整,出臺幾天後就被叫停,而其他“微調”措施被視爲樓市調控政策的補充與完善,得以保留。
比如在調整公積金貸款首付及上限方面,江西省南昌市對在城區購房的貸款最高限額由以前的40萬元上調至50萬元,對購買普通住房的雙職工繳存戶,最高額度也上調至60萬元,此調整已從4月1日起執行。
除地方政府微調外,近期對房地產市場產生影響的因素還包括央行近三年半以來首次下調利率。日前央行宣佈下調人民幣存款基準利率0.25個百分點,對於房地產行業而言,利率的下調,有利於減輕購房者分期付款的負擔,在激活購房需求的同時,進一步降低了開發商的資金負擔。
對此,國元證券行業分析師向《每日經濟新聞》記者表示,從此次降息對購房者的按揭成本負擔及開發商資金成本壓力的影響來看,作用並不顯著,單月月供僅減輕2%~3%。同時,開發商開發貸款在其資金總量中佔比不到15%,因此降息的效果也不是很明顯。但是需要考慮此次降息對於市場預期的影響,面對經濟增長的壓力,三次降準加上此次降息,將使得購房者對房價下降的預期趨弱。
除央行下調利率外,近期也有媒體報道“首套房7折利率”一事,儘管此消息隨後被央行和銀監會雙雙發聲明否認,但是這也顯示出市場對房地產調控放鬆的預期較強,個別銀行如廣東華興銀行甚至高調宣佈個人住房房貸利率最低可以“打7折”。
在上述一系列政策的影響下,房地產行業回暖的態勢似乎日漸明顯。其中,從5月銷售數據來看,全國商品房銷售面積爲7290萬平方米,同比下降9.3%,降幅較4月收窄3.5個百分點;銷售金額爲4511億元,同比下降0.7%,降幅較4月縮小3.8個百分點。
5月銷售數據收窄明顯,主要是利率下調及各地微調政策的刺激,使得剛性需求逐漸釋放。根據鏈家地產市場研究部的統計,已公佈5月月報的15家上市房企單月的銷售額合計爲762.2億元,環比增長22.55%,佔1月~5月總銷售額的28.38%。1月~5月,15家標杆房企銷售金額達到2686億元,同比上漲7.15%。萬科A(000002,收盤價9.11元)、恆大地產、中海地產和保利地產(600048,收盤價14.37元)等更是首次出現單月成交金額同破百億元的情況。
“從政策出臺到公司受益需要1~2個月,目前公司的融資依然以信託爲主,銀行融資仍沒有改觀。”榮盛發展(002146,收盤價12.01元)證券部一位人士表示,儘管政策所形成的利好還不明顯,但是由於公司主打剛性需求,公司在南京的花語馨苑項目賣得很好。此外,由於公司項目集中在二、三線城市,隨着當地政府微調政策的延續,這些城市商品房銷售有望率先回暖,公司也將取得較好的銷售數據。
另一方面,濱江集團(002244,收盤價9.68元)證券部人士也表達了近期銷售回暖的觀點。其表示,下調存款準備金率、下調利率以及地方政府放款等都是微調的信號,並且上述信號對房地產行業的積極影響已經逐步顯現。以公司所在地杭州爲例,目前杭州主城區住宅市場的成交量已遠超去年全年的成交量。公司的銷售情況同樣樂觀,5月公司成交量爲4700套左右、4月爲4100套左右、3月是4300套左右。以杭州曙光之城項目爲例,公司自3月中旬開始銷售,總共14棟樓盤,目前僅有兩棟未售出。
“成交量持續上升,一方面是公司執行‘以價補量’的策略,去庫存是行業當前的一大趨勢;另一方面,銷售量不斷提升,這是剛性需求入市的結果。”該人士進一步對《每日經濟新聞》記者表示,比如在前期央行宣佈降息後,前往公司看盤的人購房意願更強烈。如果政策大的方面不打壓,政策微調的態勢能夠延續,那麼下半年市場的剛性需求還將進一步顯現。
政策微調對銷售的提振已經在濱江集團的業績上得到印證,專注於三、四線城市的中南建設,也明顯感受到了公司銷售情況的好轉。公司證券部一位人士對《每日經濟新聞》記者表示,各地政策微調使得公司自今年3月以來的銷售數據明顯好轉。
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