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近期,房地產板塊無疑是A股市場的一道“亮麗風景線”,龍頭地產公司“招保萬金”單月銷售金額紛紛創出新高,房地產板塊持續走強,並帶動了下游關聯行業如地產裝飾、地產園林等公司的股價上漲。反過來,這些關聯個股的走強也進一步印證了房地產行業的回暖。
在房地產板塊走強的背後,是樓市調控政策放鬆預期的強化,如央行下調利率,地方政府對地產調控政策的微調,部分地方銀行首套房7折利率優惠等,這些信息暗示着當前房地產行業的政策環境正在發生改變。同時,5月房地產市場成交量和金額的降幅雙雙收窄,也進一步表明房地產銷售回暖的趨勢。
行業轉暖態勢已經日漸明晰,部分房地產上市公司銷售數據環比呈上漲態勢。儘管限購令是否取消尚無定論,政策微調下行業的剛性需求會否繼續釋放也不可知,那麼在買房“有限購”的條件下,投資“無限購”的房地產股票是否是“明智之舉”?目前面臨的尷尬是,房地產板塊搶先於行業政策表現,使得板塊上半年已經有很大的超額收益,甚至不少地產公司股價還創出階段性和歷史新高。那麼,對於估值已經高企的房地產板塊,剛性需求能否持續轉換爲板塊的投資價值,對於房地產板塊我們又將持有怎樣的投資思路?對此,《每日經濟新聞》記者展開了調查。
/行情回顧/
房地產股走強股價迭創新高
經過2011年的單邊大幅下跌後,2012年年初A股市場開啓了反彈行情。就房地產板塊而言,整個行業的景氣度持續下滑。究其原因,從經濟層面表現看,固定資產投資、社會消費品零售額、規模以上工業增加值增速均呈現較爲明顯的下行趨勢。
以固定資產投資增速爲例,今年1月~2月全國固定資產投資總額爲21189億元,同比增長21.5%,但增速較去年同期回落3.4個百分點,較去年全年增速回落2.3個百分點。
上述信息似乎表明,限購、限貸等樓市調控政策已對整個房地產行業的投資增速產生了較爲顯著的負面效應,並且房地產行業投資增速的下滑也逐漸波及至關聯行業。因此,從總體情況來看,在嚴厲的調控政策下,2012年一季度整個房地產行業仍延續着前期的悲觀態勢。
儘管基本面依舊悲觀,但房地產股在2012年一季度走出了反彈行情。房地產股的這一輪反彈與整個A股市場反彈一致,反彈的出現取決於經濟下滑引發政策調整的預期,即市場遵循着“經濟越差,房地產調控鬆綁預期越強,進而利好房地產股,因此房地產個股股價上漲”的邏輯。
偏緊的調控政策使得行業基本面的下行趨勢加劇,行業各項數據的下滑對經濟產生的影響不斷顯現。
對此,某券商行業分析師向《每日經濟新聞》記者表示,從某種程度上來講,經濟增速的下行將對房地產行業形成利好,因爲政府對國民經濟進一步下滑的擔憂,或將促使其對樓市調控政策進行微調。在“限購”、“抑制投機”的調控大方向及主基調不動搖的前提下,政策微調的預期將有效地激活剛性需求。
正是在這樣的預期下,2012年一季度房地產板塊可謂是逆基本面出現上攻態勢。3月後,儘管板塊的表現較此前略顯遜色,但部分房地產股的強烈上漲甚至創新高的走勢,更是極大地提升了市場對房地產板塊的關注度,主要表現在以下兩個方面:
首先,以“招保萬金”爲例,在二級市場上,二季度以來四家公司股價的漲幅分別達到23%、27.28%、10.2%、18.54%。其次,除上述四家龍頭外,榮盛發展(002146,收盤價12.01元)、首開股份(600376,收盤價13.82元)、中南建設(000961,收盤價12.44元)等地產公司,二季度至今漲幅也分別達到17.51%、19.86%、16.92%。
此外,除地產板塊關注度得到極大提升外,與地產行業關聯的地產裝飾及園林股近期也同樣走強,其中
金螳螂(002081,收盤價38.48元)、洪濤股份(002325,收盤價14.98元)均創下歷史新高。
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