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今年1月以來,樓市『限購令』迅速在二三線城市鋪開,鄭州、太原、武漢、昆明、濟南、合肥等二三線城市相繼限購。據統計,目前,全國出臺『限購令』的市縣已經達到25個,並且『限購令』仍將繼續蔓延。業內人士分析認為,隨著限購范圍逐漸擴大,樓市調控效果將逐漸顯現。
二輪限購戰二三線
繼2010年4月北京率先執行限購政策後,深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京、三亞、天津、海口、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山、蘭州相繼執行,『第一輪限購潮』在去年年末告一段落。
今年年初,『第二輪樓市限購潮』洶湧襲來,1月6日河南鄭州、1月11日山西太原、1月15日湖北武漢、1月18日雲南昆明、1月21日山東濟南、1月25日安徽合肥、2月1日江西南昌將先後執行限購令。上述城市無一例外為二、三線城市。浙江省金華市的永康縣更是成為全國第一個縣級政府直接乾預房地產市場的案例。
據悉,某住建部副部級官員在1月中旬的某次內部會議上傳遞擴大限購令名單的消息,要求2010年年末房價上漲幅度較大的一些城市出臺限購令細則,『不限購,就約談』,並稱在一周之內便能看到效果。有分析稱,這股浪潮將不會在短期內消退,西安、南寧、青島等城市相關部門負責人也已明確表示將出臺限購令。
現在,二三線城市已成為今年限購的主要對象,而這些城市正是2010年12月全國樓市成交量大幅反彈中的主角。2010年12月,中國社科院發布《中國住房發展報告》指出,全國35個大中城市平均房價泡沫達29%,泡沫指數最高的前7個城市分別是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊,泡沫成分佔實際價格比例達50%。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成對《國際金融報》記者表示,去年一線城市『限購令』出臺,投資者轉向二三線城市、不少開發商也在二三線城市圈地,泡沫恐向二三線城市蔓延。在這樣的背景下,二三線城市不得不出臺『限購令』。
限購令變身催購令
值得注意的是,每次『限購令』等新政出臺前都將迎來一陣『搶購潮』。上周,青島將出『限購令』的風聲一出,該市樓市成交大漲。數據顯示,上周,青島住宅成交環比大漲38%,市區四區成交量環比增31%。
而在1月21日出臺『限購令』的濟南也上演了這一幕。1月20日,也就是『限購令』下達前一天,濟南市商品房成交量達到史無前例的1307套,其中住宅銷售1042套,是去年日均成交量的14倍。
『限購令』已然成為導致某地樓市短時間成交量暴發性增長的主因。中國房地產指數系統監測的每周交易數據顯示,被監測的35個城市中,上周成交量環比上漲的城市佔六成,過半數城市成交量環比漲幅超過20%。
事實上,限購帶來的亂象並非只有『催購』而已。受『限購令』直接影響,不少已在限購前交了定金,但未完成網上備案,又恰好在『限購』范圍內的買房者很受傷,這也將催生一輪『退房潮』。
而在房產投資的另一端,『限購令』又帶火了商鋪投資。近期在忙著看商鋪的黃先生告訴《國際金融報》記者,限購令內並未限制商鋪的購買,不少炒房者肯定會將資金從住宅轉入商鋪,商鋪價格上揚已成必然。
限購成效難以為繼
事實上,從目前看,限購令對樓市的實際影響很小。CRIC統計數據顯示,2010年出臺限購令的16個城市中,只有6個城市在限購令出臺後的周均成交量較出臺前3個月的周均成交量下滑,超過七成的城市成交量不降反昇。
據記者了解,『限購』執行的尺度不一。深圳、福州等是對購買第三套房的本市戶籍家庭及無納稅、社保證明的非本市戶籍家庭禁止購買;天津、太原、武漢、鄭州版的限購令相較而言則溫和些,只對城市核心區域進行限購;大部分城市是以北京版為標准執行,對所有購房者實行限新購一套的措施。有分析人士指出,限購效果不佳,很大程度上是落實過程中缺乏可執行的細化標准,同時沒有對房產交易部門進行嚴格的責任認定。
尹伯成認為,隨著『限購令』范圍不斷擴大,效果會在一段時間後有所體現,這對投資、投機性購房者有很大的抑制,也將抑制房價上漲的速度。然而,限購政策只是短期政策,一旦停止可能會造成報復性的反彈,進一步刺激房價上漲。
不過,尹伯成也指出,如果一線城市房產稅可以在近期開征,並且較嚴厲的話,一線城市房價將得到穩定,進而會傳導到二三線城市,那麼『限購令』慢慢放松的影響可能不會明顯。
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