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『寫字樓需求持續增長導致空置率進一步下降。與前幾個季度相比,外資租戶明顯表現出更旺盛的需求,』仲量聯行天津分公司董事總經理何邁可先生表示。該公司最新發布的天津樓市第四季度分析報告認為,得益於零售商積極地擴張,2010年第四季度所有三個新開業和重新定位的商鋪項目預租率普遍較高。同時,國際運營商對天津商鋪市場前景看好,並已經與一些新項目簽訂協議,以確保其未來的運營場所。由於被抑制的需求開始釋放,一些新開盤的由知名開發商開發並位於核心地段的高端住宅項目完成了較好的成交量。非保稅倉庫的業主正享有很高的入駐率並有意提高租金。
寫字樓市場
外資租戶需求恢復。2010年第四季度天津寫字樓市場沒有新項目完工,2010年唯一完工的項目是位於友誼路的57,000平方米的鑫銀大廈。該項目的30,000平方米出售給了交通銀行,剩餘的27,000平方米則用於租賃和銷售。
與2010年前幾個季度相比,第四季度觀測到更多的成交,特別是外資客戶佔了更大比例。作為天津的傳統支柱產業並受強勁的國內消費需求拉動,制造業與船運物流業公司繼續產生穩定的寫字樓需求。盡管內資租戶租賃了更多寫字樓面積,值得注意的是外資公司,特別是來自日本和歐洲的租戶,成為了2010年第四季度天津寫字樓市場的主要驅動力之一,這一類需求佔總成交面積的37%,與2010年前期相比有大幅增長。
受活躍的吸納量支橕,2010年第四季度甲級寫字樓的平均空置率降至8%,這也是自2008年以來的最低空置率。同時,乙級寫字樓的空置率降至16%。2010年第四季度,天津寫字樓市場的總體毛租金與上一季度相比小幅增長,達人民幣3.6元每平方米每天。
之前一些業主們都在為定於2011年完工的總建築面積超過300,000平方米的兩個大體量寫字樓項目–天津環球金融中心和天津世紀都會商廈可能給市場帶來的壓力制定應對策略。但是事實上,天津環球金融中心現在計劃超過一半的面積會銷售給內資公司自用,天津世紀都會商廈則延期至了2012年,這些使得市場的供求更加平衡。
優質商鋪市場
運營商與零售商加速擴張。強勁的銷售額繼續推動著天津的商鋪市場,2010年社會零售消費品總額與上一年相比增幅為19%,達到人民幣2900億元。2010年前期,由於絕大多數現有項目的可租賃面積有限,大多數成交以小面積租戶為主。2010年第四季度有一個新項目完工以及兩個項目完成了重新定位,我們觀測到眾多針對大眾市場的服裝與化妝品品牌積極在這些項目中擴張。
2010年11月開業的河東區萬達廣場入駐率幾乎達100%。主力租戶包括萬千百貨,國美電器,萬達影院,迪卡儂,華潤萬家等。作為河東區目前第一個大型零售綜合體,這一項目涵蓋了該區域眾多住宅社區從日常飲食到娛樂的多種需求。
兩個位於核心區位但表現欠佳的零售項目由新的運營商接手後進行了重新定位,並在近期開業,即位於濱江道的利福廣場與和平路的天津百貨大樓。尤其是利福廣場,也就是之前的伊都錦商廈,在12月重新開業。由利福集團運營的該項目目前定位為吸引中端市場並引進了大量新的服裝品牌,包括1,950平方米的C&A在天津的首家店面。
同時,知名的國際運營商正與一些新項目簽訂協議以確保其未來的運營場地,比如來自日本的伊勢丹和韓國的樂天。在預計2011年在仁恆海河廣場開設其在津的首家百貨店後,樂天近期宣布在友誼路的銀河購物中心預租73,000平方米,成為該項目的主力租戶。位於天津中心城區南京路的伊勢丹百貨銷售額一直領先於天津大多數零售項目,現在其將版圖擴至了濱海新區。伊勢丹計劃在泰達MSD(定位為泰達CBD,擁有大規模綜合商業開發項目)開設二店,租賃25,000平方米。
高級住宅市場
新開盤項目被快速消化。開發商在2009年以及2010年前三季度對推出新項目的態度謹慎,導致高端住宅項目供應有限。在此期間,價格的持續穩定增長使得開發商對天津的購買力更有信心。由知名開發商開發並位於核心地段的幾個項目在2010年第四季度開盤,總供應套數超過1600套。這些項目包括保利與北京金融街聯合開發項目——位於和平區的天津大都會,泰昇集團位於河西區的泰悅豪庭以及招商地產位於南開區的招商鑽石山二期。
經歷了一段時期針對抑制房價的政策和市場有限的供應,被抑制的需求在過去幾個月開始釋放。由於2010年第四季度市場供應的增加,高端住宅的成交量隨之快速增長,1138套售出的高端住宅證明了這一點,這一銷售量也是前一季度的三倍。保利香檳國際,天津大都會和鑽石山成為2010年第四季度所有高端住宅項目中銷量最高的項目,佔總成交量的70%以上。盡管中央和地方政府推出緊縮的政策,天津住宅價格仍持續增長。2010年第四季度天津高端住宅項目的平均價格為人民幣21,000元每平方米,與上一季度相比增長6%。
工業物流市場
非保稅項目需求強勁。得益於天津穩定而快速的制造業增長,來自制造商和工業相關的貿易類公司需求強勁。此類租賃交易在多個優質倉庫物業中均有記錄,包括普洛斯,寶灣以及豐樹。此外,強勁的內資汽車市場推動了汽車行業對倉庫更多的需求。
由於2010年第四季度沒有新倉儲設施完工,市場整體空置率降至22%,與上一季度相比下降5%。租金小幅上漲,與上一季度相比增長了1%達人民幣0.8元每平方米每天。尤其是非保稅倉庫租金連續兩個季度保持上漲。非保稅倉庫目前從一定程度而言處於供應短缺的狀況,因此業主擁有提高租金的主動權。與此趨勢一致,投資者對非保稅項目的開發相當樂觀。對他們而言,主要的挑戰之一是如何與本地政府達成土地協議。
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