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近日,全球最大的商業房地產服務公司世邦魏理仕發布了2010年度天津房地產市場報告。報告從優質寫字樓市場、優質零售物業市場及天津高檔住宅市場三方面做了全面的分析和展望。
優質寫字樓市場1.整體市場平穩上昇
在經歷了2009年下半年市場復蘇後,2010年天津優質寫字樓市場持續回暖,市場整體呈平穩上昇趨勢。市場供應量溫和放大,同時市場需求也有所增長,從而推動市場平均租金平穩上昇,同時寫字樓平均售價也有輕微上揚。
2.供需同增,租金售價平穩上漲
由於部分寫字樓項目推出落成,2010年全年,天津共有2個優質寫字樓項目竣工,提供寫字樓面積85,618平方米,較2009年有所增加。新增的兩個項目是位於和平區的天津中心和位於河西區的鑫銀大廈,分別為市場提供了30,018平方米和55,600平方米寫字樓面積。同時,市場需求繼續增長,全年市場吸納量超過12萬平方米,市場整體空置率下降,從2009年底的17.4%下降到2010年的13.1%,下降幅度為4.3個百分點,空置率壓力進一步放緩,這也為業主穩步提高租金創造了有利條件。2010年第四季度,天津優質寫字樓平均租金報價為每月每平方米107.6元,較去年同期上昇2.8%,同時寫字樓平均售價同比也有5.7%的漲幅。
3.2011年市場供應壓力大
預期2011年,天津共將有11個新增寫字樓項目上市,總建築面積約120萬平方米,供應壓力加大。在所有新增供應中,濱海新區有7個項目,近78萬平方米的供應,佔供應總量的65%,而2010年底該地區只有4個項目,22.8萬平方米寫字樓面積供應,短期新增供應量是目前市場存量的3.4倍,區域市場壓力巨大。而市中心區域也將有4個新項目、42萬平方米寫字樓面積竣工,市場壓力同樣存在,但不斷增長的需求將為市場提供一定支橕。
優質零售物業市場
1.市場加速增長
2010年,天津優質零售物業市場加速擴張,多個新零售商進入天津市場,主要優質零售項目租金上昇速度較2009年明顯加快。但從2010年第四季度起,大量新項目將進入市場,給市場整體租金水平和空置率帶來較大壓力。
2.供需兩旺,百貨繼續佔據市場主力
2010年,永旺購物中心和河東萬達廣場開業,為天津零售物業市場帶來290,000平方米的新增供應,此外,天津百貨大樓經過半年多的改造和招租,重新開業。快速時尚品牌共同踏步進駐天津市場,年內,ZARA、 H&M、Mango、Uniqlo、無印良品、sasa和Asobio均在本地市場開設首家店鋪。百貨市場繼續佔據市場擴張的主力,多數新項目均繼續以開設百貨為主,包括樂天百貨在仁恆海河廣場租賃了49,400平方米,天津伊勢丹二店在泰達MSD租賃了25,000平方米。山田電機也將在天津中心設32,000平方米旗艦店。受上昇需求推動,天津零售商業整體空置率同比下降3.6個百分點至16.1%。市場整體平均首層租金則上昇7.5%至每天每平方米20.8元。
3.2011年新項目集中入市
2011年,預計將至少有9個新項目進入天津零售物業市場,總建築面積達583,600平方米,創歷史記錄。如此巨大的新增供應將大大加劇市場的競爭,雖然目前零售商的擴張繼續保持增長態勢,且其中部分項目已經有百貨公司預租,例如天津大悅城、仁恆海河廣場和天津中心等。但許多新項目的招租情況並不樂觀,租金水平處於低位。預計2011年整體市場的空置率將大幅攀昇,同時受新項目較低租金的影響,整體租金水平可能走低。
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