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在異常活躍的二手房交易市場上,因買賣雙方一般都不是專業人士,所以中介公司始終是不容忽視的角色。記者從北京市第二中級人民法院了解到,在法院審理因中介公司的責任而導致的房屋買賣合同糾紛時,實踐中很難達到追究中介公司責任的目的,這也成為此類案件審判的一個難點。
李某和石某在某中介公司的居間服務下,共同簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》及《居間服務合同》,約定李某購買石某所有的一套房屋,雙方共同委托某中介公司為交易居間人,由李某負擔居間服務費、協助辦理權證過戶的服務費、審查代書費。若中介公司違約,則李某有權利要求退回全部代理費。協議簽訂後,李某如約支付了購房定金和中介費。
但讓李某沒有想到的是,早在上述合同簽訂之前,石某已經將同一套房屋賣給了王某,而且雙方已經對合同進行了網簽,從而導致石某無法履行與李某之間的買賣合同。為此,李某將石某和中介公司一並告到了法院,要求石某支付違約金,中介公司返還中介費用。
案件審理過程中,中介公司是否應就合同不能履行承擔責任成為案件的焦點問題。李某認為,正是因為中介公司沒有盡到審查義務,導致合同無法履行,中介公司應按約承擔返還中介費的義務。而中介公司則認為,石某向其提出出售房屋時,並沒有告知中介公司房屋存有網簽,作為中介公司其已協助雙方完成《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》的簽訂,盡到了居間服務義務,因此合同不能履行的責任應由石某承擔。
對此,二中院認為,中介公司作為從事居間服務的專業性機構,在進行房屋交易的居間服務時,應該對交易房屋的相關情況進行必要審核,以保證交易的穩定。但在本案中,中介公司直至李某與石某簽訂合同完畢後纔得知房屋已有網簽的事實,應對合同不能實際履行承擔相關義務。據此,法院判決,石某支付違約金,中介公司返還中介費。
二中院民一庭有關負責人告訴記者,從目前二手房中介服務市場的整體情況來看,中介公司設立門檻仍較低,業務員從業要求不高,行業管理不到位。中介公司的業務員為了抓住客戶,會利用各種方法取得客戶的信任;中介公司則會通過將提供的服務進行功能細化,來規避經營風險。例如,在與中介公司簽訂的合同中,提供房源信息被界定為提供居間服務,根據房屋價款總額收取一定比例的費用;如果需要中介公司幫助代書合同、辦理貸款、過戶等手續,則被另外界定為代理行為,另行收取代辦費用。
在實際簽約過程中,因時間、精力、專業知識程度等原因,客戶往往在信任中介公司後,對相關合同簽訂、履行等細節等均不做詳細推敲,而中介公司的業務員也不會給客戶詳細解釋合同。問題在於,再好的合同也不可能預見其後發生的情況,再細的合同也不可能解決可能發生的意外。如果事後遇到房價的大幅波動,或遇到不誠信的相對方,就極易發生爭議。此時,中介公司的作用也只能是在雙方之間進行斡旋,可當涉及到中介公司無法協調或實際就是中介公司的責任導致爭議出現時,卻很難達到追究中介公司責任的目的。
面對這種情況,二中院民一庭在調研的基礎上提出建議,應該大力推廣示范合同文本,加強交易市場的監管力度。一方面,通過示范合同文本規范房地產交易行為、提高房地產交易服務質量。另一方面,則要積極促進網簽合同與實簽合同的一致化。目前,北京的二手房交易已經開始實施網簽制度,但是辦理有時限要求。如果雙方當事人在簽署協議當日就能在建委進行網簽手續的辦理,標的物的買賣情況就會對外公示,出賣人再想『一物二賣』就會有很大困難。
除此之外,強化中介公司的責任追究制度也是規范二手房買賣活動的一項必不可少的措施。法院建議,應探索建立房地產經紀市場的長效管理機制,由行政管理單位制定一整套管理規范、可操作性強的制度,使從業機構和人員有章可循。同時,通過定期年檢等措施,強化對中介機構和人員資質、資格的管理,逐步建立起房地產中介機構信用檔案管理系統。(記者李松黃潔)
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