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1、 發展基點——順大勢而動,迎發展良機
提到華僑城的創業史,就不能不提到1978年的十一屆三中全會。80年代初開始的中國改革開放之路,為華僑城提供了孕育環境、制度變革、經濟發展、文化與人本回歸的大背景,也影響著華僑城25年以來的發展路徑、戰略與運營。
華僑城創業伊始,深圳特區的成立於香港回歸這2件舉國關注的大事對華僑城影響特別重大:沒有特區成立開啟對外開放之窗,就沒有華僑城作為國務院僑辦直屬開發區的獨立地位;沒有1984年中英公報到1997年香港回歸的時間表,就沒有與香港所代表的一國兩制下的國際資本主義市場的快速接軌,也沒有中國大陸對香港經濟、時政、文化的極度關注,更沒有華僑城主題公園早期發展所必須的基本客源,也就沒有後來從旅游走向多遠的戰略轉型。
華僑城不僅僅順應並抓住了國家政策的順風之勢,更是積極的響應著國家經濟體制的轉變,從政治層面到經濟層面,始終緊隨其後。隨著中國經濟的持續快速發展,人民日益增長的物質文化需求,也需要更多的渠道與行業進行填充。城市化進程飛速發展,基礎設施的迅速改善和都市郊區大型綜合項目的出現,都為華僑城的戰略轉型提供了更加廣闊的舞臺。
鄧小平南巡的一句『發展纔是硬道理,要抓住難得的歷史機遇。』是華僑城奮斗史的強心針。華僑城也正是順應著每一波國家政策的主流大潮,將自身的發展與社會主義現代化建設主旋律緊密結合。從而走出了一條獨立自主、勇於開拓、堅定卓越的成功大型國企之路。
2、 發展原則——規劃先行,動態調整
從建設初期以11萬美元的高額年薪聘請新加坡國家規劃大師孟大強先生為華僑城規劃顧問,到華僑城至今還在執行的那部具有超前眼光的《華僑城總體規劃》,25年以來的實踐證明,富有遠見並注重和諧的城區規劃使得華僑城地區成為深圳乃至全中國最優質的示范性居住地區。
1986年制定的《華僑城總體規劃》提出了深圳華僑城4.8平方公裡的城區應具備商業、旅游、居住等功能,要求規劃區域作為城市的有機組成部分,必須承載城市的『四大功能』,即居住、工作、游憩和交通功能。
從城市規劃的角度,並放置於一個10年、20年相對較長的時間周期來看深圳華僑城區,總的來說是規劃先行與動態規劃的成功。先行是態度,是責任,更是超前的目標設定,動態則是規劃的核心,強調區域的生長和對變化的適應能力,以及在動態規劃的前提保障下,城市區域、交通、尺寸和市場等因素綜合作用的結果。
通過24年的演進過程可以看出,華僑城由主題公園到今日的優質花園社區,即使是在規劃先行的前提下,也不是一開始就設定好,一步到位的,其中的過程也是隨著城市的發展結合自身產業的更新來逐步調整並實現的。
華僑城總體規劃在保持總基調不變的前提下進行動態規劃,每10年修編一次,前後銜接,對城區的發展方向不斷進行總結、調整與完善。同時針對前期開發出現的變化,采取『全面控制、局部靈活』的規劃手法,使開發者有較多的選擇餘地,充滿彈性地解決控制與實施。
1986年城區總體規劃主要是:依托自然、以人為本。1995年,第二個10年規劃修編則增加了『保護原有的自然資源,使人工環境和自然環境融為一體,創建有特色、有潛力的都市環境』與『保證規劃的完整性、綜合性和連續性,使規劃有彈性,易於分期發展建設』等2條修編基本原則。截止到2005年,華僑城修編完成《華僑城地區發展策略與總體規劃2005?2015》,新增了華僑城四大規劃原則:一、因地制宜地建設生態城區的環境;二、突出人文旅游,豐富區域內涵;三、以旅游和居住為核心進行功能混合布局;四、以人為本規劃新城區的交通系統。
通過近30年的動態規劃的梳理與總結,不僅可以清晰的看到華僑城城區定位時刻順應市場與產業的變化,同時,額可以看到華僑城在發展過程堅守的一些理念與思路是其取得成功的重要經驗:
1) 企業發展與城區開發的緊密結合、聯動發展;
2) 以先進、持續、統一的規劃作為城區發展的指引;
3) 成片開發的規劃管理模式與統一的大社區管理模式;
4) 保護自然生態環境,營造豐富的公共空間;
5) 突出『人文』特色,以文化建設豐富城區內涵。
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