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當多數房企只能望中期票據而興嘆時,華僑城則再次證明了『樹大好乘涼』這一道理。
8月3日,華僑城集團發行3年期的中期票據20億元,票面年利率僅為3.39%。盡管華僑城集團內部人士表示所募集資金不會直接用於房地產開發,但定位於旅游地產的華僑城A(000069.SZ)仍有望從中獲益。
『票據是由華僑城集團發行,因為去年集團已經整體上市,部分資金會歸上市公司使用。』華僑城集團內部人士向記者表示。
依據此次中期票據募集書,所募集資金將主要有3個用途,5億元用於補充集團旅游及電子業務的營運資金,10億元用於置換銀行貸款,剩餘5億元用於武漢歡樂谷項目建設。
『相對於去年華僑城集團發行的30億元中期票據不參與任何房地產項目的開發,今年在方案中已經巧妙地加入了歡樂谷旅游城項目。除此之外,盡管集團表示票據融資將不投資武漢項目以外的地產,但並沒說不可以為地產開發產生的信貸進行置換。』長城證券一位分析師認為。調控當頭,20億元的票據融資或將為債臺高築的華僑城A舒緩燃眉之急。
一波三折
此次的20億元票據融資,是2009年8月華僑城集團獲得50億元中期票據注冊資格的延續。
彼時,在獲得資格後,華僑城集團旋即募集了第一期的30億元,然而餘下的20億元發行過程如今回顧起來卻頗顯『一波三折』。『早在第一期募集之初,華僑城集團就算好了要在當年的四季度用完剩下的額度,結果卻再三延遲,從去年四季度推到今年3月,又推到8月。』上述地產分析師表示。
對於這種拖延,華僑城集團內部人士表示:『注冊後的2年期內,我們都可以擇機發行,拖延也是因為當時的市場不夠理想。』
在業內人士看來,此前的兩個發行時間節點都不湊巧地遇到了市場波動。『從去年年末開始,關於通脹與加息的消息不斷,債市開始不穩定;而今年3月份左右,隨著一攬子調控政策出臺,當時主流機構的加息判斷更為強烈,銀行信貸也壓縮了票據額度。』銀河證券債券分析師吳天舒向記者表示。
『盡管票據業務銀行會收取承銷費用等中間費用,但票據融資本身利率低,業務利潤比不上信貸,再加上加息預期對結轉票據利差壓縮的判斷,整個市場都不是很積極。』吳天舒表示。但在一位接近華僑城集團的人士看來,華僑城票據發行的一波三折還要再多層含義。
『確實有市場的原因,但拖延也有地產的因素,華僑城一直在尋找票據融資與地產業務的契合點,這次資金分配中就有地產業務。』上述人士表示,在最早申請時,華僑城集團並沒有使用地產業務的名義。
但在市場人士看來,華僑城地產業務的缺血迫使集團尋找信貸置換之外更加直接的輸血方式。而這一契合點,就是旅游地產。此次的20億元中將有5億元進入華僑城武漢歡樂谷項目。
『旅游業是受政策支持的行業,前不久國務院辦公廳關於旅游業的指導意見就明確提出了支持旅游企業發展中期票據、短期融資券等融資方式,華僑城正在此例。』上述長城證券分析師表示。
債臺高築
然而在華僑城集團急於為地產業務打通輸血渠道的背後,卻是其地產業務遮掩不住的資金鏈緊張狀況。
分析人士認為,盡管『旅游+地產』的發展模式不失為一種朝陽方向,但其資金佔用量較大、資金周轉率低、資金回籠較慢的缺點也正在考驗著華僑城A的資金實力。
據華僑城A一季報,在華僑城集團313億元的負債中,華僑城A就佔去了近259億元。
『這其中大部分都要歸因於地產業務,並且短期的流動負債壓力也很大。』長城證券分析師認為,地產開發造成的負債率偏高、流動負債堆積以及今年以來地產業務的進一步拓展都成為了華僑城A財務偏緊的原因。
一季度末,華僑城集團及華僑城A的總負債更是分別達到了312億元、259億元,而其中流動負債佔比均超過了85%。
『華僑城A面臨著一定的流動性壓力。』天相投顧地產金融分析師表示,盡管2009年地產項目大賣,但截至去年年末華僑城A賬面資金仍然不足30億元,『還債以及再投資佔去了大半,如果有1年內到期的償債,其壓力就會更大。』
『隨著華僑城這幾年旅游地產項目的滾動開發,這種資金需求會越來越大,那就只有尋找一些期限長、成本低的資金進行置換拆借,保持開發節奏。』上述天相投顧分析師認為,母集團的中期票據恰恰成為了華僑城A眼中最合適不過的置換資金。
據募集說明書顯示,截至中期票據發行,華僑城待償還債務融資工具餘額共計50億元,分別是2011年3月29日到期的20億元短期融資券及2012年9月1日到期的30億元中期票據。若加上本次的20億元中期票據,華僑城待償還債務融資工具餘額共計已達70億元。
然而並是不所有的地產企業都能那麼幸運地得到中期票據這筆優質資金。
『地產企業的負債率普遍偏高,很難申請到屬於信用債的中期票據,多數還是走公司債通道。』吳天舒表示。
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