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律師提醒:民事訴訟時效期從知道權利被侵害日算起不超過二十年
陳靜一家只花了10000元定金就在一處房屋裡住了15年,可現在麻煩來了,她發現自家房屋的產權變更到了當初的賣主名下,如今賣主認為,多年來買主陳靜一直沒有支付2.9萬元餘款,她不同意繼續履行賣房協議,而陳靜作為買主卻認為自己已交付定金並實際入住,協議已經生效。如今房價翻著跟頭地漲,當初幾萬元的房子,現今恐怕得值十幾萬甚至幾十萬,誰抓住了房子誰就抓住了錢,為此她們鬧上了法庭。
案情回放
1995年6月,陳靜從馮莉那了解到本市紅橋區一間平房的出售信息,該房面積為23.76平方米,所有權登記在一個名叫劉勇的老人名下。馮莉自稱是房主的兒媳婦,遂以房主的名義與陳靜簽訂了房屋買賣協議,將這間房屋以39000元價格出售給陳靜,買方先支付定金10000元,餘款待辦理過戶手續後交齊。
協議簽訂後,陳靜依合同約定向馮莉交付了10000元定金,之後,陳靜一家便搬入上述房屋內居住。1個月後,陳靜得知馮莉與房主無親屬關系,而是剛從房主處購得此房,尚未辦理過戶手續。陳靜又與馮莉簽訂第二份房屋買賣協議,協議中明確劉勇已將上述房屋賣予馮莉,約定馮莉將上述房屋轉賣給陳靜。
不久,馮莉為陳靜辦理了一個公產房屋租賃合同,陳靜並不認可,她稱當初自己買房時說這房子是私產房,現在卻變成了公產,陳靜以此為由拒絕支付馮莉29000元餘款。
2009年10月,陳靜無意間從房管局了解到,自己居住15年的房屋居然於1999年10月過戶到馮莉名下,這時她纔知道,為盡快拿到餘款,馮莉給她的是假公產房租賃合同,後來見陳靜拒付餘款,纔將房子過戶到自己名下。
2010年6月,陳靜終於找到馮莉。庭審中,被告馮莉的代理人辯稱原告陳靜的訴訟請求已經超過了法律規定的訴訟時效,且原、被告簽訂房屋買賣協議時,被告尚未取得訴爭房屋的所有權,故協議應屬無效。同時,被告表示由於原告未將餘款29000元交齊,不同意繼續履行協議。
法院審理
一審法院經審理認為,原、被告簽訂的第一份房屋買賣協議,因被告未取得房屋所有權人的授權而處分其房屋,屬於效力待定的合同。而第二份協議中明確被告從劉勇處購買訴爭房屋後再轉賣給原告,該協議系雙方真實的意思表示,且原告已交付定金並實際入住,協議已經生效,雙方均應按照合同約定全面履行合同義務。被告已經取得房屋所有權,應為原告辦理過戶手續。據此,一審法院責令被告於判決生效後的三十日內將訴爭房屋過戶到原告名下,並承擔相應費用;原告給付被告購房餘款29000元。
律師說法
君悅律師事務所郭文禮律師分析說,被告在協議簽訂後合法取得了訴爭房屋所有權,故雙方簽訂的第二份房屋買賣協議合法有效。一審法院判決被告繼續履行合同、辦理過戶手續是適宜的。另外,雖然向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期一般為二年,但訴訟時效期是從知道或者應當知道權利被侵害時起計算,從權利被侵害之日起超過二十年的,人民法院不予保護。本案原告從2009年10月纔知道訴爭房屋登記在被告名下,並未超過法律規定的訴訟時效期。新報記者張敬
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