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深圳限購令壓力之下,由於商業地產和深圳周邊地產尚無限購要求,外加交通的便利性,促使游資繼續留在商業地產和周邊地產市場中。按照商業地產的商品屬性,游資進入商業地產無可厚非。然而,樓市游資外溢、推高周邊城市房價顯然與國家宏觀調控政策不符。專家認為,要控制住炒樓現象,必須從『堵』和『疏』兩方面入手。
一方面,應當制定相關政策,徹底堵住游資入口,防止游資進一步在樓市興風作浪。廣州社會科學院研究員彭澎認為,這種游資外溢的現象逼使政策從『治標』走向『治本』。住宅類房地產是半公共品而不是投資品。要堵住游資炒樓,必須從根本上改變住房體制。
彭澎認為,首先,政府應提供大量保障性住房,當中低收入者都有房可住時,樓市昇值的預期自然會降低,資金就會從房地產市場流出。
其次,針對炒房者,政府應盡快出臺房產稅和物業稅,通過一段時間的試點後,在全國范圍內對二套以上住房加稅;並且,在征收房產稅的基礎上,對於不出租的空置房,進一步征收空置稅,逼使炒樓無利可圖;另外,應當對人均住房面積加以限制。北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同認為,還可以通過『限外令』防止游資流入周邊樓市。
同時,政府應當嚴格打擊開發商捂盤捂地的行為。對於建好一定時間內還未賣出的房子征稅,對於閑置土地及未達開發比例的土地全部收回。
另一方面,應當是鼓勵社會資金進入實業和資本市場等其他投資渠道。通過優化投資創業環境和完善創業板等資本市場體制來引導資金分流。
韓世同和彭澎都認為,與國外相比,中國並不缺乏投資渠道。出現資金大量進入房地產行業的原因在於,目前很多行業並不景氣、股市等資本市場大起大幅,外加投資者對於期貨等市場缺乏足夠的了解,而20年來的發展經歷告訴投資者:在中國,只有房地產是穩賺不賠的市場。
要改變這種資金流向,必須對房地產行業釜底抽薪,同時要優化投資創業環境和完善資本市場體制,通過『一壓一提』實現資金的分流。
韓世同表示,國家應該出臺一些產業引導政策,通過差異化信貸、稅收、產業政策,及相應的創業優惠期,吸引社會資金。同時,對於缺乏經驗和相應知識積累的首次創業者,政府應當開展創業輔導課程,幫助創業者做好老板。
彭澎認為,應當加大資本市場對資金的吸引力,通過合理監管使其與經濟發展聯系得更緊密,讓投資者放心。資本市場最容易實現國家產業政策。創業板上市一年,已吸引了不少資金。如果創業板繼續完善相應制度,確保該退的退,今後資金吸引力將會更明顯。
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