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——記天津土地交易中心主任張志昇
編者按 不斷增長的用地需求與有限的土地資源之間的矛盾,在各地經濟社會發展中日益凸顯。解決不好,就會成為阻礙發展的瓶頸。作為天津市土地交易中心負責人,張志昇肩上的擔子顯得格外重。面對難題,張志昇勇於創新,開創出一系列行之有效的工作方法,在保障工業項目用地需求的同時,規范了土地市場運行,使土地資源發揮出最大的效益。
處於環渤海重點地區的天津市,近些年經濟發展態勢強勁,特別是濱海新區列入國家發展戰略以後,天津進入了一個大建設、大發展的新時期。天津市土地交易中心針對經濟社會發展加快、土地供需矛盾突出的問題,不斷解放思想、創新思路,挖掘土地資源潛力,破解了建設用地總規模不足、新增建設用地指標緊張、耕地佔補平衡落實難等難題,確保了重點項目土地供應,使土地從制約發展的『瓶頸』成為了促進發展的『平臺』。
帶領天津土地交易中心工作人員創造這一優異成績的正是張志昇。
確保土地市場平穩運行
2006年,隨著《天津市國有土地有償使用辦法》出臺,全市集中統一的土地交易市場開始建立,在時間緊、任務重的情況下,張志昇和中心的同志連續十幾天加班加點,用最短的時間完成了土地交易市場和其他配套服務設施的改建,為集中交易按期順利實施提供了保障。通過建立全市集中統一的土地交易市場,實現了交易場所、信息發布、評標決標標准、合同文本『四統一』和出讓計劃、宗地信息、招拍掛文件、競價過程、出讓結果『五公開』。2006年4月實施集中交易以來,全市各區縣共有6990.4公頃經營性房地產開發用地在土地交易中心公開出讓,為區縣經濟又好又快發展提供保障。
2008年以來,世界經濟形勢發生復雜變化,導致國內房地產市場和土地供應步入調整期,土地市場形勢空前嚴峻,困難與機遇並存。
怎麼辦?面對異常艱難的局面,張志昇進行了認真的調研和思考。在2007年天津土地市場交易異常火爆時,張志昇並沒有被眼前的繁榮場面所迷惑,而是在大量調查研究的基礎上,提出了隨機應變、因地制宜的理念,堅持創新舉措,提出深化土地市場管理,著力解決民生問題,加大合同後期管理工作力度的建議。為克服2008年金融危機造成需求疲軟、土地市場萎靡的不利影響,張志昇帶領全體員工認真學習研究,通過創新經營性土地掛牌出讓競價方式、土地出讓預申請、外匯競買保證金、土地出讓合同監管手段等一系列方法和措施,對土地市場實施了有效調控,取得了明顯成效。天津土地交易中心累計完成中心城區1021.2公頃的土地出讓工作,實現收益332.1億元。這些資金為天津的城市基礎設施建設奠定了基礎,為拉動天津市經濟快速發展和房地產市場持續、穩定、健康發展作出了貢獻。
不斷提高保障能力
不斷轉變觀念,創新工作方法,是張志昇的特點。
2006年,天津土地交易中心在全國第一個建立了土地信息新聞發布制度,在國內引起了強烈反響。在2008年突如其來的金融危機面前,怎樣變『坐商供地』為『行商賣地』,開發企業對土地市場有什麼需求,對哪些區位、哪類性質的土地感興趣,從而有針對性地推出地塊,他開始換位思考。同時,他要求中心的每一位工作人員都要與開發企業加強溝通,摸清需求,努力推介招商地塊,承擔招商責任。4年來,中心共召開土地出讓信息發布會8次,累計推出全市經營性土地4194.82公頃,增加土地市場透明度,最終明顯提高了土地交易市場的競爭力。
濱海新區的建立,讓越來越多的境外企業把投資的目光投向了天津。針對一些外商在中國沒有企業,而外商購買公開出讓土地的保證金必須是人民幣的情況,張志昇提出了開設外幣競買保證金賬戶的舉措,開設了歐元、美元、日元、港元4個外幣競買保證金賬戶,並創造性地提出了出具由較高資信銀行提供擔保競買保函的方式代替交納保證金。該舉措不僅拓寬了競買保證金繳納渠道及方式,同時解決了境外企業未在中國境內注冊公司難以參與土地競買的問題。該賬戶建立以來,中海地產、新世界6家境外開發企業通過向外幣賬戶繳納保證金,成功參與了地塊的競買活動。其中,SM廣場(天津)有限公司總部設在菲律賓,但由於其屬於總公司支付競買保證金、子公司參與競買等原因,競買程序比較復雜。得知該公司競買意向後,張志昇及時與其聯系,指導、幫助其辦理各項手續,主動協調有關部門,確保了其美元保證金按期到賬。此舉為天津市重點區域、重點項目的招商引資工作奠定了良好的基礎。
在天津市土地交易中心,國有建設用地使用權網上交易系統格外引人矚目。這是張志昇創新做法,為全市經營性用地和工業用地集中交易打造的高科技網絡服務平臺。憑借這套先進成熟的網絡技術,中心建立了高質量、高效率、智能化的網上掛牌交易信息化管理系統,實現土地網上掛牌交易信息處理、資源共享,並利用這套系統中心在全市14個區(縣)國土資源分局建立了土地交易分中心,開發企業在所在區(縣)即可實現報價、競買,實現了在全市域內『一處掛牌,全市競價』。實現了土地交易遠程公證、遠程互動,增強了土地交易的透明度,確保了天津市土地交易市場的『公開、公平、公正』。系統運行一年多來,為建設單位提供了更為便捷、人性化的服務,同時有效地避免和降低了土地公開出讓過程中的人為因素,促進了土地有形市場的良性發展。
確保重點項目落地
為保證重點項目落地,天津土地交易中心結合全市『保增長』的總體形勢,加強地塊策劃。通過開展市場調研,把握市場需求,與土地整理、規劃部門溝通協調,有針對地從地塊規劃設計條件、周邊基礎設施配套等方面做好與市場需求的對接,切實做到『儲備一塊,包裝一塊,成熟一塊,上市一塊』。同時把握供地時機。根據房地產市場需求,把握供地時序,在滿足房地產市場用地前提下,適時調整土地供應節奏和規模。在市場購買力不足、競爭度不強時,適當放緩土地供應節奏,減少土地投放量,防止土地價格低位運行;在市場需求旺盛、競爭度強時,適時加快供應節奏,加大土地投放量,使土地資產價值得到充分顯現。
加速區縣重點工業項目落地,是中心的一項硬任務。堅持對工業項目實施『一分離、三同步』,為確保重點工業項目用地供應,采取項目公示後可進場做前期,公示期滿後即可競價摘牌的措施,從而實現提前30天進場施工、提前10天摘牌,縮短了供地周期,確保了掛牌出讓和啟動建設同步。同時,通過與相關區縣及各部門的協調服務,積極配合,全力保障了各類工業項目的落地。
不僅如此,中心還不斷延伸服務平臺,為企業排懮解難。制定了『保增長、渡難關,為企業服務』的八項具體措施。通過加強領導,強化業務培訓教育,完善監督機制,確保服務企業措施發揮實效。
在張志昇的帶領下,天津土地交易中心先後被評為『2005年度中國城市土地市場示范單位二十佳』、『天津市文明單位』、『天津市青年文明號』,並被授予2005年度『五一勞動獎狀』。張志昇也多次被評為國土房管系統創建文明行業先進個人。(中國國土資源報 吳崗)
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