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有一些房地產『春天派』認為,此次人民幣匯改對房價是利好,將會馬上推動房價上昇。然而在目前市場環境中,預期人民幣昇值短期內會推動房價上昇是不現實和不合理的。匯改短期內不會成為房價上昇的導火索。
首先,人民幣昇值必然會引起國際熱錢湧入的邏輯是存有疑問的。根據歷史數據,2005年匯改前後,熱錢的動向與昇值並不是一致的。在2005年匯改初期的半年時間裡,熱錢流入量只有138.7億美元,並不比匯改之前半年的數量大(326.4億美元),甚至在2006年末熱錢還出現過連續的流出。同樣的,在匯率凍結期(2008年6月至2010年6月),熱錢並沒有因為人民幣停止昇值而退出中國市場,反而因為中國政府4萬億刺激政策大舉進入中國市場。可見,熱錢流入與否取決於熱錢能否獲得短期超額收益。
其次,國際熱錢對於宏觀政策的敏感性極大。這是由熱錢的基本特征所決定的。在目前嚴厲的房地產調控政策背景下,高首付帶來的杠杆率下降、高利率帶來的投機溢價下降,以及營業稅優惠取消帶來的轉讓時間成本提昇,都會抑制熱錢對與國內房地產市場的興趣。更何況,房地產宏觀調控凍結了房價已經成為了共識。在缺乏短期超額收益的前提下,熱錢有什麼理由進入房地產市場?
第三,即使國際熱錢大量流入,但是國際熱錢會否偏好於投入房地產市場也是一個疑問。根據統計,自2006年第四季度至2010年第二季度以來,國際熱錢的資產復合收益中(匯差+平均資產收益,其中資產收益分為房屋收益、股票收益、息差收益),有8個季度股票復合收益率最高,有5個季度房屋復合收益率最高,此外還有2個季度貨幣息差收益率最高。可見,更高回報的股票市場纔是國際熱錢的首選。面前房地產市場的現狀恰恰是流動性減弱、投機性被抑制、政策強力調控,並且有限外令阻擋熱錢直接參與的市場。這個現狀表明了房地產市場不會是熱錢的最優選擇。
此外,短期內昇息無望,也會阻擋熱錢流入套取利差和匯差。絕大部分機構都預測中國人民銀行年底前不會加息。這也意味著,短期內熱錢博取國內外息差收益的機會是微乎其微的。
當然,從長期的角度看,人民幣大幅昇值還是必然會導致國際熱錢的大量湧入並推高房價的情況的出現。只不過這個時間點不會是現在,而是會在宏觀調控政策出現轉變的時候。這將是政府決策中面臨的兩難選擇。一般認為2010年第四季度時,隨著中國經濟走軟,並出現二次探底的可能性時,新一輪刺激政策會適時的出現。屆時人民幣遠期合約貼水會增加,昇值預期愈發強烈,或產生大量熱錢流入國內市場的局面。
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