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在山西省被視為『天價樓盤』的太原星河灣7月31日開盤,雖然置身於樓市調控的背景下,仍然創下開盤首日成交700餘套、成交金額約44億元的銷售紀錄。記者采訪發現,高端住宅的旺銷並非太原一枝獨秀,無錫、武漢、福州等二、三線城市的高端樓盤市場頻頻昇溫,屢創銷售佳績。專家認為,二、三線城市高端樓盤昇溫,對普通住宅形成擠出效應,有可能成為中低端樓盤漲價導火索,應引起重視。
豪宅成為調控『避風港』地產商二線城市布局忙
太原是『豪宅』風格的星河灣地產集團繼北京、上海、廣州之後進行樓盤開發的首座二、三線城市。此次開盤的太原星河灣一、二期項目單價超過1.8萬元,平均每套總價600萬元左右,最貴的一套總價約為3000萬元。
據太原市房管部門統計,太原市今 年上 半年 普通 商品房均價為5544元/平方米,單價超過1萬的樓盤僅有4-5個,最高售價在1.5萬元/平方米左右。
太原星河灣開盤當日,記者在現場看到人頭湧動。星河灣一名售樓小姐告訴記者,此次開盤的兩期項目包括18棟樓、1300餘套住宅,戶型從255平方米到900多平方米不等。7月24日至7月30日是認籌期,每套房源的認籌金為30萬元。截至7月30日晚,排號數已超過700。
張鋒是當地一家公司的總經理,他當場買下了一套260平方米的住宅,並選擇一次性付清購房款。『我看中的是它的景觀設計、配套設施和物業管理。它的品質和北京、上海的高端樓盤是一樣的,這樣的樓盤在太原還不多見。』他說,和他一樣的購房者不在少數。
據了解,星河灣選擇太原,瞄准的正是二線城市高收入群體對高品質置業日益增長的需求。抱有這樣想法的開發商並非星河灣一家,萬達、富力、恆大等一線品牌開發商已經先後入駐二、三線城市,在加緊土地儲備的同時,瞄准了利潤較高『抗壓性』較強的中高端及高端市場。
一些房產商透露,在樓市宏觀調控的大背景下,一線城市商業項目供地減少、企業擴張受阻,而太原、成都、武漢等二、三線城市房地產尚處於投資價值窪地,有較大的昇值空間。
豪宅旺銷顯聯動效應或成為房價上漲導火索
業內專家表示,目前嚴厲的信貸調控政策對公寓類購買者產生的實質影響較大,而高端住宅市場需求相對穩定,在樓市寒潮中表現出一定的抗壓性,逐漸進入投資者視野。但市場擔懮高端樓盤的『天價』可能產生示范效應、引發普通住宅價格聯動,成為新一輪房價上漲的誘因。
太原市崇泰景和房地產經紀有限公司總經理高揚說,此輪宏觀調控中,北京、天津、上海等大城市政策配套全、執行嚴,所受影響較大;而太原這樣的二三線城市,房價泡沫較小,所受的影響也很有限。特別是貸款首付、利率這樣的信貸調控政策對高端客戶並不形成有效約束。
『相比一線城市,太原市房價還處於相對的價值窪地』,山西省房地產業協會會長袁綸華說,『星河灣在北京和上海的項目均價高達5-6萬元/平方米,而同樣的品質在太原的均價只有1.8萬元/平方米,這對投資者很有吸引力。』
有房產分析師認為,受區位、品質、景觀等因素的支橕,高端樓盤屬於稀缺資源,成交均價可降幅度小。而近期股市起伏不定,部分股民轉移投資方向,將一部分資金投資樓市,這也增加了高端住宅市場的投資比例。
房產界人士表示,高端項目尤其是由品牌房產商開發的高端住宅在二、三線城市並不多見。星河灣等高端品牌項目的出現,為當地房產行業樹立了一個標杆,其他開發商會據此重新審視自己項目的品質、定位和定價,而老百姓則會通過品質和價格的對比,對不同價位住房的品質提出新要求。
同時也有專家提出,近日,太原、成都、昆明等二、三線城市高端樓盤項目頻頻放出並成為熱點板塊,會對普通住宅價格產生聯動效應,成為中低端樓盤爭相漲價的導火索。
豪宅高比例形成『擠出效應』須『雙軌並行』破解住房困局
一線品牌房產商在二、三線城市中往往是巨量拿地,並重點發展中高端、高端樓盤和商業項目。專家認為,這一做法對普通商品住宅和保障房建設形成『擠出效應』,不但會進一步加劇當地住房市場的結構失衡,還有可能推動二、三線城市房價的新一輪快速上漲。
據了解,2009年,太原市房屋銷售面積總和為183萬平方米,而此次開盤的星河灣前兩期『豪宅』項目建築面積就達近47萬平方米,相當於2009年銷售面積總和的四分之一,『佔比驚人』。
業內專家指出,高端項目佔比上昇,將大幅拉昇整體成交價格,並很快顯現在統計部門的房屋銷售統計數據上,這將導致購房者對房價上漲的預期加大,市場各方觀望僵持的局面將有可能被打破,政府平抑房價的壓力進一步增加。
袁綸華認為,高端項目的大幅增加,還將進一步加劇太原房地產市場存在的結構失衡問題。高端項目在推動地方投資增長和經濟發展的同時,也在一定程度上侵蝕了普通住宅的生存空間,導致普通住宅供應減少,引發了民眾的普遍擔懮。
隨著高端置業的發展,高端樓盤在商品房中的比重日漸加大,國內住房市場呈現出兩極分化趨勢。對此,專家建議,采取『商品房和保障房雙軌並行』的思路予以應對,做到『高端有市場、低端有保障』,以解決百姓的後顧之懮。記者南婷 董時珊
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