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在『史上最嚴厲的調控』阻擊下,內地融資渠道遭到『圍追堵截』,在H股上市的開發商另闢蹊徑,大舉發債,掀起一股海外發債的大潮。
8月10日,據香港消息人士稱,合景泰富近日計劃發行2.5億美元7年期債券,該筆債券由摩根斯丹利、渣打銀行牽頭發行,四年後將提前贖回。
這只是冰山一角。此前,恆大、碧桂園、佳兆業、雅居樂、花樣年、人和商業、遠洋地產及世茂地產等在H股上市的內地開發商,先後祭出舉債大旗,於海外市場大肆『圈錢』。據地產中國網統計,截至目前,上述開發商發行票據的總額已超過60億美元。
華高萊斯國際地產(北京)有限公司副總經理公衍奎向地產中國網表示,即便發行海外票據的融資成本較高,但由於人民幣昇值的可能性較大,匯率差異相對降低了房企融資成本;此外,發行票據操作上相對簡單,因而受到資金飢渴的房企青睞。
一位不願具名的投行人士認為,在『新政』阻擊下,樓市成交量跌至冰點,目前來看,房企發債並不意味著資金鏈出現了問題,大部分房企是未雨綢繆,借此調整財務結構,為更殘酷的冬天『屯糧』。
H股房企掀起海外舉債大潮引領此次發債大潮的當屬激進『跑馬圈地』的恆大地產。今年年初,恆大高調宣布,向美銀美林、高盛及中銀國際發行7.5億美元、2015年到期的優先票據,年率高達13%。恆大地產表示,發行票據所得淨額7.3億美元,大部分將用作償還此前發行票據的本金及為新增項目提供資金。
搶跑海外發債第一單後,時隔百天,也就是4月底,恆大地產又向華人置業及劉鑾雄發行了6億美元優先票據,於2015年到期,利率仍然高達13%。此次發債籌款淨額為5.85億美元,將為現有及新增項目提供資金。兩次發債,雙雙成功,亦刷新了海外發債的最高記錄。
然而,恆大上市後,屢次的資本運作,都被市場視作其財務狀況的即時反映。對此,恆大地產一位高層回應,市場對恆大的資本運作常有誤解,目前,公司的財務狀況較為健康。
一位港股分析師向地產中國網表示,恆大的發展策略是『短、平、快』,快節奏的拿地、開發,對資金需求量需求較大,財務壓力不可謂不大,因此,大舉融資之後,需要快速推盤,纔能熨平財務壓力。
恆大兩次成功發債後,其他港股內地房企迎頭趕上。4月底,於去年成功躋身香港資本市場的佳兆業發行了3.5億美元2015年到期的優先票據,年利率比恆大地產更高,為13.5%。
碧桂園亦不甘落後,亦在4月份發行了5.5億美元2017年到期的優先票據,利率為11.37%。碧桂園稱,此次籌得款項將用於回購集團於2013年到期而當前尚未贖回的可換股債券、及用於現有或未來之房地產項目的建築費及土地款。
雅居樂也來湊熱鬧,4月底,其發行了於2017年到期、本金為6.5億美元、年率為8.9%的優先票據。雅居樂稱,融資所得淨額6.4億美元,將用於贖回2006年票據尚未償還的本金及作為公司一般性開支。
正在房企發行票據熱潮之時,新政調控赫然落地,在一定程度上打擊了海外投資者的積極性。4月23日,於去年10月成功在香港上市的恆盛地產宣布,暫停發行優先票據計劃。對此恆盛地產給出的解釋是,市況太擁擠,又遇到調控猛然來襲,只能暫時退一步。
在新政的影響下,恆盛發債折戟,房企的發債熱情暫時消沈。然而,隨著政策的逐漸穩企和消化,開發商的發債熱情也日益高漲。
5月後,花樣年、人和商業等房企再舉發債大旗,分別融資1.2億美元和3億美元,利率分別高達14%和11.75%;7月中旬,遠洋地產發行了9億美元優先票據,成為今年數額最高的一單房企票據融資;世茂地產緊隨其後,發行了2017年到期的5億美元優先票據,利率達到9.65%;進入8月,碧桂園上演發債『二進宮』,將發行年利率為11.75%的4億美元優先票據。
發債融資如此盛行,上述港股分析師給出的解釋是,一般情況下,根據H股會計准則規定,發債體必須在財年結束後的4-5個月內發債,否則需要另外准備一份業績報告,因此,不少有融資計劃的開發商,會爭取在這個時間窗口密集發債。
上述投行人士則向地產中國網表示:『今年以來,恆大、碧桂園發行了兩次海外票據,大多數房企並不是首次發行高息債,因此,眼下來看,這些企業償還即將到期的外債成為當務之急。』公衍奎則認為,在調控依然嚴厲的語境下,開發商則見機行事,先籌未來的票子,以為後續成長及持續調控儲備彈藥。
高息債暗藏高風險上述高息舉債的開發商目前的財務狀況雖然並不令人擔懮,但從其發債的利息來看,代價並不輕松,最低利率也在8%左右,而最高則達到了14%。
而在2008年,因高息舉債的綠城集團,一度遭到債權人的清算,但最終在政府就是中,得以清償。
然而,業內人士預測,此次調控,不會像以往草草收場。近日,住建部政策研究中心副主任王玨林公開表示,房地產調控政策不達到效果絕不會放松,下半年應穩定政策以減少市場的預期,一些城市應加大政策執行力度。
上述投行人士認為,在調控的背景下,融資內地融資渠道已經非常閉塞,若政策持續,開發商的只能依靠快速銷售回款,以償還高息舉債,但在目前銷售量驟然下降的情形下,多數房企回款並不理想,所以,在多重壓力下,高息舉債的房企苦橕,也不是辦法。
公衍奎則向地產中國網表示,短期而言,至少在今年下半年,內地的房地產市場仍是充斥著不明朗因素,而如此高息舉債,亦蘊藏著巨大的風險,而且在優先票據的協議中,大多數條件對舉債者來說,都比較苛刻,因此,讓利回款,纔是能熨平高息舉債帶來的高風險。
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