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8月10日,萬科、保利地產、金地集團三大房地產上市企業公布了半年度報告,加上7月27日已披露半年報的招商地產,國內上市的地產四大公司半年報都齊了。
從半年報披露的信息來看,四家房地產企業普遍認同本輪房地產調控政策效果的逐步顯現,市場正逐漸回歸理性。
樓市銷售 狀況良好以4月中旬《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》為節點,上半年的房地產市場形勢變化顯著。1—4月份,全國商品住宅市場延續了2009年以來的旺銷局面,成交面積和成交金額同比分別上昇30.3%和51.5%。調控政策出臺後,5、6月份全國商品住宅成交面積同比分別下降5.9%和11.1%。
從4家房地產企業董事會報告對樓市調控的重視程度來看,調控對各房企都有明顯影響。總體來看,上半年4家房地產企業的銷售還是不錯的。
上半年,萬科實現銷售面積320.2萬平方米,銷售金額367.7億元,銷售金額同比增長19.5%。
保利實現房地產銷售面積267.09萬平方米、銷售金額217.55億元,比去年同期分別增長5.81%和3.33%。
招商地產的房地產開發銷售實現收入61億元,同比增長188.77%。
4家公司當中,僅有金地集團銷售同比是下降的,但原因是房源不足。上半年金地銷售面積48.29萬平方米,銷售金額53.76億元,分別較上年同期減少42.83%和37.31%。公司預計下半年新增可銷售資源200萬平方米,將大大超出上半年。
拿地策略 趨於謹慎萬科集團的資料顯示,盡管今年一、二季度主要城市的土地供應面積基本持平,但二季度土地成交面積相比一季度大幅萎縮;價格方面,盡管目前的土地出讓底價仍然處於高位,但成交均價和成交溢價率已明顯下降,這說明隨著市場心態回歸理性,企業對未來過於樂觀的預期已經得到修正,購地意願有所下降。
2009年以來,針對部分熱點城市房價上漲過快、土地購置競爭過於激烈的情況,萬科集團在土地購買方面保持了充分的謹慎,控制拿地風險,獲取價格合理的項目資源。上半年新增項目大多仍位於房價、地價上漲較少的二、三線城市。
關於下半年拿地的策略,招商地產也將『繼續采取均勻、謹慎地拿地的策略,注重區域選擇,理性等待合適時機,合理擴充土地儲備』。
金地集團自去年年底以來,就根據市場形勢適度放緩了土地投資節奏,希望隨著下半年土地供應的增多和市場調整的繼續,抓住更多投資機會。
順應調控 調整策略上半年,全國商品住宅新開工面積和開發投資額繼續保持著65.4%和34.4%的較高增速。萬科從過去幾年的經驗來判斷,房地產新開工面積和開發投資的變化一般滯後於成交量的變化。成交速度的下降和存貨量的上昇,可能使開發企業面臨一定庫存壓力和資金壓力,其投資能力可能受到抑制,土地購置和新開工活動可能趨緩,進而影響一年後的住宅供應。因此,萬科堅持以活躍成交為目的,積極促進銷售。
保利地產認為,行業調控已成『常態』。一大批戰略清晰、專業化的房地產企業迅速發展壯大,行業集中度有所提高。順應當前樓市調控的重點,保利將加大二、三線城市投資,將主流產品定位為滿足『普通住宅、自住型、剛性需求』;積極參與各地保障性住房建設;開拓『房地產基金』等創新投融資渠道,降低宏觀調控對公司的影響。
下半年,金地集團以銷售為先,通過更具靈活性的定價策略來加快銷售現金流的回收。金地認為,在下半年,隨著房地產供應的增多,房價可能下滑,因而采取更加務實的銷售策略。
招商地產也將在短期內采取措施,促進銷售,下半年將合理安排現金流,量入為出,確保財務安全,穩健運營。
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