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據潘石屹估計,算上建安費、設計費,中服地塊僅開發成本就將在5萬元/平方米。亞豪機構市場總監郭毅也認為,以後該區域的新增住宅,都將會是豪宅產品,產品的過於單一就使得在CBD區域工作的購房人不得不大量『外溢』。所有與CBD臨近的區域或是地鐵沿線,如北邊的望京、麗都區域,東部朝青和通州板塊,東南的百子灣、四方橋等都將因此受益。
●高密度制約 交通壓力 讓投資CBD擔上風險根據此次出讓土地的規劃計算得出,CBD核心區的12個黃金地塊的容積率最低的也達到10,最高的容積率甚至達到了驚人的26。要知道,商業寫字樓的容積率一般也僅在5左右,CBD區域還從未出現過如此多的高密度建築群。換句話說,高密度的制約就要求必須在盡量少的土地上建成容納更多人的建築。300米以上的『高塔』未來將在CBD愈加平常。
據機構預計,出讓的12宗土地將容納6萬人,在容積率如此大的前提下,上下班時公共交通工具是否更加擁擠?私家車是否無處停車?三環路如何吸納這些新增的上班族?都成了投資置業或工作在CBD區域所不能不考慮的問題。近幾年,東三環地區不斷發生的水管爆裂跑水事件,就被認為是交通壓力過大造成的。
雖然未來地鐵14號線、6號線和CBD區域內原有的兩條地鐵線將一起分擔大部分的交通壓力,但資深的投資客仍對CBD區域長遠的投資價值表示了擔心。而這種擔心一方面來自金融街、中關村、亞奧等商務區的崛起;另一方面就是CBD自身區域功能的制約。目前的CBD區域,早晚高峰時,車流量近乎飽和,無論是東三環還是東四環,經常出現交通堵塞、行駛緩慢的問題。中原地產張大偉也表示,如果未來沒有更好的解決方案,交通堵塞愈演愈烈,將可能導致新企業望而卻步、原有企業欲脫身逃離的尷尬,勢必連帶住宅市場的價值衰退。
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