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近期廣州寫字樓市場供應持續井噴。據第一太平戴維斯統計數據顯示,今年下半年廣州寫字樓市場還將出現46萬平方米新增供應,是上半年11萬平方米吸納量的4倍有餘。業內人士分析,今年上半年,廣州寫字樓以8.3%空置率創下2007年以來的最低值,盡管需求依然強勁,但下半年市場仍將面臨較大挑戰,不排除空置率將再創新高。
經濟增速
上半年空置率創三年來新低
第一太平戴維斯統計數據顯示,今年上半年全市寫字樓新增供應9.2萬平方米,而租賃成交量為11萬平方米,市場出現難得的供不應求。受此影響,廣州甲級寫字樓租金今年一季度出現自金融危機爆發以來的第一次回昇,且昇勢在第二季度得到延續。
2010年上半年,甲級寫字樓租金114.3元/平方米/月,環比上昇4.8%;空置率也下降了1.3%,為8.3%,為2007年以來最低。從區域上來看,越秀區租金環比上昇0.7%至每月98.5元/平方米,天河北和珠江新城的租金數據分別為每月116.2元/平方米和132.1元/平方米,增幅分別達到2.7%及4.9%。
第一太平戴維斯華南區董事總經理林木雄分析,今年上半年,寫字樓市場上除了存量物業成交活躍外,在建物業也不乏大宗預租交易。如匯豐銀行已簽約太古匯,將租用後者7.66萬平方米的寫字樓面積,GE通用也與高德置地廣場1期簽約,租用後者8556平方米寫字樓。
經緯行研究中心經理朱欣苑認為,上半年寫字樓空置率創新低,主要源於去年的天量信貸刺激經濟增長,廣州今年二季度經濟增速比一季度還高,仍是上昇勢頭,且廣州第三產業(主要為服務業)的快速增長必然增加對寫字樓的需求。林木雄分析,整體經濟形勢是決定寫字樓市場發展的關鍵因素,今年上半年廣州的GDP增長率達到12.3%,高出全國平均值,全社會固定資產投資額、房地產開發投資額、社會消費品投資額等核心數據都出現明顯增幅。在亞運會和城市發展需求推動下,下階段廣州各項經濟指標還將出現上浮,寫字樓特別是甲級寫字樓需求還將進一步提昇。
據了解,下半年不少企業因擴張規模,會考慮提昇現有辦公環境,從而將目標瞄准天河北、珠江新城等地的甲級寫字樓單位。除了這類『換房一族』外,不少外省或外國企業及辦事機構會進駐廣州,帶來較為龐大的市場需求。
供大於求
珠江新城空置率或達兩成
據第一太平戴維斯統計顯示,今年下半年廣州樓市將有包括和泰廣場、萬菱匯寫字樓、GE大廈、高德置地廣場三期、佳兆業中心、西塔等一系列甲級寫字樓進入市場,供應總量高達46萬平方米,環比上半年的的11萬平方米增四倍有餘。其中定位為中央商務區的珠江新城新增供應超35萬平方米,佔據總量的77%。不少業內專家認為,盡管需求持續增加,但在海量新增供應情況下,廣州寫字樓市場將出現供大於求,空置率或創新高,珠江新城的甲級寫字樓空置率或高達20%。
戴德梁行高級項目經理陳純分析,在空置率壓力之下,寫字樓開發商會給優質客戶提供租賃優惠,從而使得寫字樓市場租金從目前的攀昇轉變為平穩發展。朱欣苑表示,雖然廣州以服務業為主,但下半年寫字樓供應量如此之大,尤其是高端寫字樓集中上市,空置率上昇將不可避免。『廣州宜加強改善營商環境,創造更好的條件吸引大型現代服務業企業進駐,吸引更多的高端人纔來穗創業。』
房地產營銷專家謝逸楓認為,今年下半年廣州商寫字樓供應『井噴』將帶來四大問題:一是商業寫字樓『供大於求』,產生惡性競爭,開發商陷入打價格戰『怪圈』;二是由於投資購買商業寫字樓需求增加緩慢和入住率低,導致商業寫字樓空置率上昇,泡沫破裂風險加大;三是開發商只要銷售或招商不到40%以上,資金鏈將面臨斷裂,同時,銀行等金融機構因貸款難收回,可能導致金融危機餘震;四是一手房政策調控一旦停止,住宅市場恢復往日火爆,商業寫字樓就要『倒霉』,若融資渠道和銀行貸款一直收緊,資金被『套牢』的開發商就要面臨『死亡』。
3問專家
1.近年來,不少寫字樓開始從以出售為主轉為以出租為主,寫字樓該不該出售?還是應以出租為主?
房地產營銷專家謝逸楓分析,出售有利於開發商實現快速資金回收、減少資金壓力,但不利實現高回報率。而租賃則是有利於開發商實現更高利潤回報,但不利於資金快速回收,可謂各有利弊,開發商要根據項目規模、定位等方面進行『對癥下藥』,而不能盲目『東施效顰』。近年來寫字樓以售轉租是開發商遭遇政策調控下臨時的應對措施,也是開發商采取靈活的策銷售策略,主要是因為國內經濟未恢復、政策調控不穩定及市場供應量過大,加之購買需求增長緩慢、市場消化周期延長,開發商資金日趨緊張亟待緩解。
中地行媒體事業部副總監陳楊認為,商用物業一般是以出租為最好。他分析,對於開發企業來講,物業出租會有穩定的租金收入,物業同時也可以作為企業資產融資;相比之下,物業出售只能獲得短期的現金流。尤其是目前的珠江新城市場中,寫字樓物業價值並未真正體現,即使銷售也很難達到預期收益。因此,以出租來等待昇值不愧為更好的方法。
2.在寫字樓海量新增供應下,開發商應如何應對?
謝逸楓指出,目前廣州寫字樓的出路主要有兩條:一是國內經濟提前恢復,政府政策支持的企業數量擴增,市場需求加大;二是開發商根據市場供求變化,控制好銷售速度和推貨數量等,同時找准客戶需求,做好寫字樓的產品質量和特色設計等,提供個性化的經營管理和營銷策略,增加產品附加值,吸引更多的人購買或投資。
經緯行研究中心朱欣苑認為,寫字樓多為單體樓,每個個案都會有一些硬性約束條件,開發商應在結合區位與項目自身條件的基礎上去把握客戶群,再根據客戶群的定位來有針對性地設計好產品,並提供優質的物業管理服務。他強調,在寫字樓海量新增供應下,不能單靠開發商,還需要廣州營商環境和市政配套的改善。
滿堂紅研究部主任沈銳培表示,近幾年廣州高端寫字樓一直是供過於求,且住宅和寫字樓價格倒掛情況比較明顯,尤其是珠江新城。為什麼開發商還大量開發寫字樓呢?應該是有長遠的考慮。
他分析,開發商很可能是想增加自持物業的比例,保持穩定的租金收益。房地產開發不可能永遠高速發展,隨著市場飽和以及土地供應的減少,住宅開發未來會遇到瓶頸,增加自持商用物業日益受到開發商重視,即使是以住宅開發見長的萬科也開始涉足商用物業。
3.投資寫字樓如何規避控制風險?200萬元以下成本如何投資寫字樓?
業內專家總結了以下四個投資寫字樓的注意事項:最好要買帶租約的單位;首選管理費較低的寫字樓;優先選擇樓層高的單位,出租相對容易;寫字樓轉手時稅率明顯高於住宅,因此最好中長線持有。
滿堂紅地產寫字樓部楊軍建議,成本控制在200萬元以下的投資客,最好購買100平方米左右的中低端寫字樓,如海珠區的昌崗路、寶崗大道、花園酒店、東風路等板塊,面積在100平方米左右,單價一般不超過1700元/平方米。這類中低端的寫字樓項目租金回報率比較高,適合長線持有收租,但同時也要注意到這類中低端寫字樓的昇值潛力會比較有限。
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