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一則『銀監會建議京滬杭深四地暫停第三套房貸』的傳聞讓原本已經高度緊張的房地產市場再次繃緊神經。市場儼然將銀行第三套房貸政策視為試探房地產新政策走向的『風向標』。而部分城市重啟房貸壓力測試、預設下跌幅度提昇至50%的傳聞,更令人揣測,樓市調控的時間跨度和深度是否可能趨於嚴格?
第三套房貸業務實際少得可憐
對於『京滬杭深四地暫停第三套房貸』的傳聞,銀監會並未直接正面回應,只是公開重申了此前對於第三套房貸的政策。
『其實這更多的是在強化政策,影響心理預期。』某國有大銀行上海分行人士表示。從銀行業務的角度而言,第三套房貸停不停差別都不大。據了解,該行自房地產新政策實施以來,第三套房貸的業務量只能以個位數來計算。
另一位銀行業內人士表示:『購買第三套房的成本太高,即使按照利率上浮20%計算,和以前的七折相比,成本前後相比已經相差了50%。再加上認定標准這麼嚴格,哪裡還有什麼業務?現在不是銀行停了第三套房貸,而是客戶停止了第三套房貸。』
房貸壓力測試加碼
在『第三套房貸暫停』風聲中,監管層還重啟部分城市房地產貸款壓力測試,壓力預設條件更大大加碼。
一位股份制商業銀行上海分行個貸部門負責人告訴記者,從上月開始,監管層已經要求各銀行開展新一輪壓力測試,而測試假定條件在原來『房價下跌30%』的基礎上更為嚴格,對一線城市房價上漲過快的地區,預設『房價下跌50%』的條件下進行壓力測試。此前,各商業銀行按照房價下跌30%的情況進行壓力測試,結果較為樂觀。
據銀行業內人士透露,此次測試除個人按揭貸款、房地產開發貸款等房貸業務外,還將針對房地產關聯度大的行業信貸,如鋼鐵、水泥、建材等行業的信貸進行測試。
業內人士表示,其實各家銀行對於房地產信貸風險承受能力有所不同。那些近年來較為激進介入房貸的銀行面臨的風險較大,而國有大行普遍承受能力較強。民生銀行(600016,股吧)行長洪崎7月底在接受記者專訪時透露,如果房價下降40%,對信貸質量『會產生一些影響』,但總體完全能夠承受。
房價下跌50%只是假設
『加大風險預期,適當提高壓力測試要求,或許更能反映近兩年房地產信貸資產的真實情況。』上述商業銀行個貸部負責人說。
他認為,一線城市房價在2009年以後迅猛上漲,而有相當部分銀行貸款是在房價迅速上昇期發放的,因此客戶對房價下跌的承受能力較弱,房地產信貸質量壓力較大。
記者調查亦證實了這位人士的判斷,在部分重點地區和城市,房地產貸款對銀行信貸的依賴度更高,呈現高價位下的高增速、高集中度這『三高』趨勢。
一位業內人士對記者表示:『房地產信貸規模大、佔比高,這還不包括建築業貸款,如果再加上以房地產為抵押物的其他貸款,涉及房地產行業的貸款總量將非常龐大,貸款及風險集中度必須引起高度重視。』
但業內專家同時指出,壓力測試是商業銀行經常使用的前瞻性風險管理手段之一,『房價下跌50%』只是極端情景假設,並不代表監管層對房地產市場走勢的判斷。從我國目前經濟基本面判斷,我國房價不可能出現下跌50%的極端情況。
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