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根據狙房網對最近北京300個在售樓盤統計數據顯示,目前市場上的在售樓盤促銷優惠不一,有些降價幅度稍大,有些幾乎沒有變化,甚至還有些樓盤價格依然堅挺。由此看來,當前市場可以歸結為三種不同的派別,即價格堅挺派、稍降試探派以及價跌量昇派。
降價開盤者成大贏家新政之後,整個房地產市場的成交量急劇下滑,5月份,上市地產公司的業績幾乎全部回落,業績壓力不斷增大,降低價格以換取成交量成為一些地產商的必然選擇。其中綠地和萬科是這方面的典型代表,兩者是降價熱銷的最大贏家。
6月8日,綠地集團宣布,當天起對全國41個城市旗下近百樓盤實行全線優惠,成為繼恆大地產之後第二家宣布公開降價的房產行業巨頭。綠地集團以其價格的變動換來了銷量的提昇。與其類似的是萬科集團,7月24日,中糧萬科·長陽半島開盤,均價13400元/平方米,開盤前的定價顯示的是塔樓13500元/平方米、板樓16500元/平方米,而最終的結果是長陽半島在開盤時調低了價格,整個項目均價13500元/平方米,板樓15000元/平方米左右,塔樓中部分靠近地鐵的房源售價甚至不足11000元/平方米。該價格遠遠低於周邊項目,低價入市的作用顯著,長陽半島在兩天內售罄。
最引人關注的價跌量昇派其代表項目,除了長陽半島外,還包括位於豐臺區南三環外的首開·石榴派,以及位於望京的首開另外一個項目國風上觀。三個項目中長陽半島和國風上觀均創造了開盤兩日內售罄的神話。長陽半島開盤均價13500元/平米,比預計的價格少了2500元/平米;國風上觀以均價23000元/平米開出,此舉乾脆就比周邊樓盤均價低了3000元/平米;而首開石榴派目前購房可享受2萬抵4萬的優惠,全款再優惠98折,如此大的優惠其銷售業績可見一斑。
些許折扣不足扭轉乾坤然而,一些樓盤價格的變動並未扭轉成交量下跌的局面,如通州區的部分項目。數據顯示,截至8月3日,通州區在4月15日新政後總預售項目為9個,共提供房源數量為2552套,而其中簽約量僅為264套,簽約率僅為10.3%,九成房源滯銷。新政以後單個項目銷售率最高的僅為31.8%,有4個項目接近零成交。盡管通州九成房源直銷,但開發商大部分並沒有采取低價開盤,只是以相應的折扣方式加大促銷力度。而這種促銷顯然沒有起到明顯的作用,致使通州成為北京市目前存量房源最多的區域,其商品住宅期房存量已經佔到北京全市的存量的20.4%,而其單個項目平均庫存量也屬於最高。
其中,位於通州土橋附近的金隅花石苑開盤價16000元/平方米,最低14800元/平方米,在此基礎上,辦理搜房聯名卡的購房者可享受1萬抵10萬的優惠活動。所有優惠之後,該項目均價基本在13000-15000元/平方米之間,至少低於市價30%。這樣的折扣並沒有顯著的成效,北京市房地產交易管理網上顯示,自6月30日拿到預售許可證以來,其352套房源中簽約的只有25套。和其類似的還有高調宣布降價的京洲世家,截至7月29日,其准售的262套中只簽約3套。
這類項目中,多以老項目後期及所剩房源不多的尾盤為主,如位於亞北的融華世家均價39000元/平方米,全款98折,貸款首付50%99折;海淀雙清路附近的紅杉國際公寓實為酒店式公寓,除全款99折送家具外,無其它優惠;位於豐臺區太平路的西區國際公寓基本都為小戶型,同樣除精裝修98折外,沒有其它優惠;此外,西四環的香溪度(熙湖二期)所剩房源不多,均為大戶型全款97折,按揭99折。從數據可以看出,稍降試探派的共同特點就是高端項目的老項目後期(尾、現房)、高端小戶型及酒店式公寓。
一般而言,與老樓盤相比,新開樓盤選擇降價的較多;與一些小企業相比,大企業選擇降價的較多。之所以出現這樣的情況,業內專家認為,新盤沒有壓力,而老盤面臨著之前的客戶因素,需要考慮避免出現法律糾紛等。同時,大公司有品牌影響力,消費者對它們的產品預期也比較好,它們稍微降低價格,就可以刺激銷售,但是小公司降同樣的幅度卻未必奏效。另外,這些大企業通過率先降價取得回款的同時,也可以進一步提高市場佔有率,這樣降價帶來的附加效應比較明顯。
價格堅挺對銷售無促進價格堅挺並未對開發商帶來更大的銷售業績,比如曾經領漲通州的K2海棠灣,銷售人員稱項目不會降價,並推出無理由退房活動。截至7月29日,3月14日拿到銷售許可證的531套房,已簽約164套,不到總數的1/3,這其中無理由退房的銷售策略起到了關鍵性作用。但其他的樓盤就沒這麼幸運了,堅挺派的典型代表樓盤要屬城中區及朝陽的樓盤居多,如位於廣渠路的free自由季、朝陽區的萬象新天、遠洋一方等住宅項目,此外還包括別墅項目,如位於溫榆河畔的財富公館以及亞奧地區的亞運新新家園。據了解,不降派的住宅項目價格在21000-25000元/平米之間,另兩個別墅項目的價格分別為41000元/平米和50000元/平米,這些項目銷售業績並未有太大起色。
狙房網主編周曉溪對上述三種派別進行了分析。她說,目前房地產市場不是十分明朗,這勢必造成購房者理性觀望、開發商謹慎降價。從三種派別看,價格堅挺派的樓盤多為地段稀缺或有昇值潛力的,比如即將開通的朝陽區地鐵六號線周邊的項目;稍降試探派項目也有一個共同的特點——高端,無論開發商實力大小,項目多為精品、小戶型、高端項目,這種項目一般品質稍高,這部分購房者的購買力也比較強,因此,開發商敢於『試探』。而價跌量昇派的項目無疑成了最近的焦點,而且最顯著的特點這些開發商都是名牌企業,品牌企業帶頭降價確實對市場有推動作用,但無論如何,可以看出,價格一旦降到了購房者能夠承受的范圍,銷售量必然上昇,與此同時,企業資金流也得到回轉。
另據北京房地產交易管理網的數據統計,7月北京商品房期房住宅交易總量為4950套,環比上漲了16.7%,除保障性住房期房住宅簽約外,交易數達到了4035套,環比上漲了39.2%。
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