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與百姓切身利益息息相關的《上海市住宅物業管理規定》目前進入修訂階段,其修定草案年底前將提交常委會會議審議。市人大常委會昨天召開代表座談會,聽取代表意見建議。其中,業主大會成立前維修資金的使用、業委會換屆改選等問題成為熱議焦點。
無業委會,維修基金誰監管依照現行的《上海市住宅物業管理規定》,一個物管區域內,房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上,或者首套房屋出售並交付使用已滿2年的,應成立業委會。『現在新開發的5年以內小區中,有很多沒有成立業委會。』藍勇代表說,沒有業委會,物業公司就不得動用維修基金,一些年久自然損壞的物業設施得不到及時維護。
鮑吾英代表曾遭遇小區業委會沒成立、房屋沒錢維修的僵局。她建議,業委會成立前,物業服務企業應提出維修實施方案,並由居委會征詢業主意見,經討論通過,由物業服務企業組織實施。藍勇對該條款卻提出擔懮,由居委會征詢業主意見,會不會造成居委會濫用職權?徐曉青代表認為,『可以對居委會加以限制,避免「亂作為」』。
『業委會籌備組的組建,應該限定一個時間,』錢麗萍代表提出30天和60天的時間限定概念,如果不在這個期限裡面完成組建,可以通過行政訴訟要求其有所作為。
業委會主任任期該多長本市不少小區正在經歷改選換屆,業委會主任的任期多長為適宜?丁美真代表認為,業委會主任任期不宜過長,能否限定為3年。曾錫文代表也贊同『3年改選』,他說,如果小區矛盾很大,任期過長易導致積怨過深。鮑吾英認為,整個業委會的組建、換屆有一個適應過程,任期5年為好。另外,在換屆改選時,應對維修資金、公共收益資金、業委會的經費加以審計。
是否該給業委會成員發工資?藍勇認為,業委會成員大都是業餘的,如果完全讓他『做貢獻』,很難把好關。例如有的小區物業費收入達到上億資金,業委會需承擔很大監管責任,『法規中應允許業委會成員收費,哪怕是津貼也好。』
徐曉青卻認為,立法機關對此不宜作出非常具體的規定,業委會成員是利益共同體的一個代表,它跟其他人之間的關系是一種民事法律關系,『如果立法中強調給它發工資,好像不是很合適』。
業主不表決就等於同意?依照現行的《上海市住宅物業管理規定》,動用維修資金、選聘和解聘物業管理企業等,必須征得全體業主三分之二以上贊同,但這個『三分之二』法則遭遇執行難,操作中水分很大。
『業主大會的表決規則太過模糊。』曾錫文說,很多小區把不投票的業主也視作同意,這似乎已成物業管理中約定俗成的游戲規則,他建議,至少要征詢過大多數業主的意見。錢麗萍也舉例說,如果居民沒及時告知正確的地址,未通知到本人,業委會就視為他已經同意表決,或者說他同意其他大多數業主的意見,『否則要達到三分之二以上很難,業主大會的決議還是無法通過,也許會也開不成。』
業委會違反了法定程序怎麼辦?莊振文代表提到,在運作過程中,一些業委會有違規違法的行為,還有些業委會主任和副主任不履行多數業委會成員或業主大會的意見,拿著章加以否定,甚至亂作為。如何監管好業委會?他認為,應對業委會在日常管理中履行的職責加以明確,業委會如不履行職責,建議增加『提前改選』環節。
市人大常委會副主任蔡達峰參加座談會。
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