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受去年初樓市回暖的影響,去年下半年至今年5月,東莞樓市的新開工面積出現了反彈增加現象,潛在供應劇增,加上今年上半年樓市觀望氛圍濃厚,成交受挫,業內人士保守估計,下半年可售貨量將達到800萬平方米。
業界分析人士認為,面對下半年樓市供應『過剩』、樓盤紮堆上市的局面,開發商銷售競爭壓力將會非常大,預計下半年樓市整體成交價格將回落15%左右。
今年前6個月新開工面積高達379.95萬平方米,再加上去年新開工的但沒有上市的項目,預計下半年住宅新增供應為463.05萬平方米,成交量預計為312.52~345.67萬平方米,因此下半年商品房供過於求的局面將逐步顯現,屆時發展商的出貨壓力也將增大。
住宅新增供應 463.05萬平方米去年下半年,東莞樓市呈現新開工面積反彈上漲,今年上半年延續了這種情況。
從2008~2010年報建的項目分析,全市商品房潛在供應項目共計119個,其中58個新項目,待加推的項目61個。
東莞中原地產市場研究部介紹,與去年下半年新增供應對比,明顯可以發現今年全新項目數量大幅增加,加推的項目數也有所增加,預計到9~10月,各大開發商都會有不同貨量的樓盤加推或上市,屆時的新增供應量也會有所放量。
在住宅的潛在供應量方面,由於今年前6個月新開工面積高達379.95萬平方米,再加上去年新開工的但沒有上市的項目,預計下半年住宅新增供應為463.05萬平方米,成交量預計為312.52萬~345.67萬平方米,因此下半年商品房供過於求的局面將逐步顯現,屆時的出貨壓力也將增大。
可售總貨量將達800萬平方米合富輝煌東莞市場研究部統計了目前存量和新開工面積的總和,合富輝煌東莞市場研究部經理李興旺預計,下半年市場可售總量將達800萬平方米,而按上半年東莞住宅月均30萬平方米銷售速度推算,下半年市場供應將非常充足。
東莞中原地產市場研究部經理車德銳也同意下半年市場貨量大的說法,他認為下半年可售貨量800萬平方米雖然相當於最高峰的1200萬平方米還有一定的差距,但是對於開發商來說,也存在著比較大的競爭壓力。
瑞峰置業數據研究報告則分析稱,下半年市場供應集中在房地產發展比較快的地區。房地產調控政策改變市場預期,部分開發商對後市的不確定性遲疑,工程進度放緩,原本預計下半年各項目集中供應放量有所減弱,供應依然集中在房地產發展較快地區,區域供需壓力分化嚴重。
鎮區潛在供應項目多消化壓力大下半年鎮區全新項目眾多,同時從供應的比重來看,鎮區銷售的壓力相對較大。
據東莞中原地產研究中心監測數據顯示,從城區和鎮區的對比看,今年下半年城區潛在供應住宅項目數共計33個,合計132.66萬平方米,佔總體比例為28.53%;鎮區潛在供應項目77個,合計332.28萬平方米,佔比71.47%。
從各個區域的潛在供應量來看,南城潛在供應量佔據第一的位置,為63.70萬平方米,其次是常平、寮步、東城、鳳崗、大朗、虎門、大嶺山、塘廈、萬江等區域,這些區域的潛在供應均在20萬平方米以上。
從市場成交方面看,鎮區由於新盤數目較多,並且有個別區域量也很大,因此走貨壓力也大。
開發商或錯峰開盤以應對局勢面對下半年市場供應劇增、樓盤集中上市、銷售競爭加大的現狀,光大景湖時代城項目經理程偉表示,各大樓盤或根據前期儲客狀況,采取錯峰開盤的做法,減少『硬碰硬』的競爭壓力。
程偉認為,一般預判新盤上市的時間要根據項目真實的開工進度及各自的儲客情況,如果僅僅根據項目報建的情況預測新盤何時上市是不准確的。至於新盤會否選擇十一紮堆上市,程偉表示,個盤會根據儲客狀況,采取錯峰開盤做法,這樣就不會造成開盤『大塞車』。
東莞萬科相關負責人也表示,將主動順應市場變化趨勢,尊重市場實際情況合理定價。
房價走勢 房價下降空間預計15%左右東莞中原地產市場研究部認為,預計9月後新增供應集中放量,上市的樓盤非常多,尤其是鎮區新盤較多,競爭也較激烈,因此開發商對新盤定價也會低於市場預期,價格會出現回探。屆時,從今年五一以來累積的剛性需求也將在四季度集中釋放,開發商前期的優惠、折扣將有所收回,在成交量逐步回昇的情況下,預計價格則有所上揚。
瑞峰置業市場研究部認為,下半年開發商會為年度回款任務加大營銷力度,因此價跌量增是下半年的大趨勢。不過東莞房地產利潤較小,價格調整空間有限,加上對房地產市場長期看好,降價預期有限,調整幅度預計在15%左右。
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