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房產新政出臺後,銀行收緊了住宅『二套房』、『多套房』的貸款政策,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款的利率不得低於基准利率的1.1倍。而商業地產貸款政策沒有變化,商業地產貸款的要求已經與『二套房』貸款基本相同。新政抑制了住宅投資和消費的需求,商業地產則受新政影響較小,成為房地產開發和市民投資的一個出口。
投資轉向商業地產成出口新政後開發商拿地的熱情銳減,對住宅投資的信心不足表現更為明顯。據信立怡高的統計數據顯示,今年6月,濟南市供應居住和商服用地14幅,供應面積78.64萬平米。本月成交8幅土地,全部為商服用地,未成交居住用地,土地拍賣市場冷清,出現流拍、底價成交現象。
信立怡高的分析認為,住宅市場受政策影響觀望氣氛濃重,成交低迷,土地市場也受波及。從6月份成交土地全部為商服用地可以看出,開發商對居住用地持觀望態度,轉而投向受政策影響較小的商業市場。預計在未來房地產市場走勢尚不明朗的情況下,居住用地成交將繼續受到影響。
從商業項目交易情況看,6月純商業項目供應量環比下降,成交量卻有所增加。在無新增供應的情況下,現有存量成為稀缺資源,吸引了大量投資者的目光。相關分析認為,目前房地產市場處於政策消化期,消費者對住宅市場的觀望情緒有增無減,同時,越來越多的目光投向商業地產。商業地產有望成為房地產大舞臺的焦點。
發展速度超市場預期一直從事商業地產銷售的濟南行豐地產策略機構總經理邢鳳軍認為,山東商業地產發展一直不錯,沒有蕭條過,盡管某些城市短期內商業項目存在過剩,但後期的發展速度往往超出了市場預期。像濰坊2003年到2005年間,商業地產項目開發過剩,前景不被看好,有業內人士預測5年、10年內不用再建,但2007年又起來不少商業項目。因為城市的發展速度太快,商業消費的增長速度也太快,隨著生活水平、消費能力的增長,終端消費市場一直在增長。
邢鳳軍分析說,相對於住宅投資,商業地產投資抗跌能力強、抗風險能力更強。具體地說,社區沿街底商風險最低,自生能力最強,投資收益也比較可觀。其次是城市綜合體。再次是內鋪。還有一些專業市場比如濟南海鮮大市場等投資回報很高,但需要投資者具備比較高的專業性。
投資要格外關注後期運營但高收益往往與高風險聯系在一起。盡管新政的出臺,商業地產投資受到了更多投資者的青睞,但也醞釀著新風險。邢鳳軍認為,商業地產後期經營特別關鍵,需要一個養鋪的過程,短時間內可能存在一些經營問題。新智盟地產顧問機構董事長鄭振飛認為:『作為一個商業項目的投資者與運營者,會有多種收益方式:A、部分鋪位的銷售或整租,B、保留鋪位的長期出租獲益,C、自持產權物業的昇值收益,D、運營的管理增值收益。真正高明的商業項目投資商,必定會巧妙混搭、綜合均衡四種收益,而且也只有搭配得當的混合收益纔能獲得利益的最大化。』
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