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2010年,房地產行業迎來了宏觀調控和低碳經濟的雙重衝擊,房地產行業應該如何尋求新的著力點和增長點?在剛剛落幕的『博鰲·21世紀房地產論壇』第10屆年會上,本年度100多位最具影響力地產界、金融界、學術界、媒體界的首腦人物會聚一堂,以『地產考驗中國:以制度創新求解效率與公平』為主題,共同探討如何迎接下一個增長周期,找尋中國地產的未來。
房地產調控應標本兼治
財政部財政科學研究所所長賈康
中國經濟高速成長,房地產業和建築業的長期發展沒有改變。本輪調控無論是框架還是政策理性方面都有明顯的提昇,保障性住房以及市場性住房兩分開。
保障性住房方面,除了擴大供應外,還應進一步引導和加強管理,積極引導民間資本和存量的個人產權房加入,思考如何讓社會成員進入廉租房和享受長租房,並盡可能降低管理成本,將服務做好。市場性住房政府首先應做好規劃,如何供應土地,什麼區域建什麼房,政府必須要有合理的遠期規劃;其次應該管規則,就是實現公平競爭;第三就是管稅收,交易環節和保有環節都應收稅。
現在各方越來越重視制度建設,尋求標本兼治的調控。改革應該是漸進式的。現在推進制度建設,可通過先行先試,通過由局部到建立框架,通過一系列的競爭措施,最後完成制度建設。中國樓市在本次宏觀調控影響下,今後有望獲得更好的制度建設因素的注入。
住房制度改革應租售並舉
原國土資源部土地利用司副司長束克欣
住房制度改革的缺陷導致今天房地產市場的一系列問題,制度上最大的缺陷就是所有需要解決住房的問題,都趕到買方的這條路上。
解決這些問題,首先是調整住房制度的,應該是租售並舉的道路,買得起房屋的走商品房的道路,買不起商品房的人要走租賃住房的政策,政府關注的重點應該是為買不起房的人提供更多的租賃房。
政策調整和設計的重點應該是考慮租賃房如何搞起來,怎樣為廣大的工薪階層提供適合工資收入、合理比例租金的住房,而不是目前市場上自由租賃的房屋租價。如果將所有的經濟適用房、雙限房等等優惠給買得起房的人,政府的力量就會被削弱,而且會引起社會的不公平。
現在為什麼有大量投資進入房地產業,而且搶購土地,關鍵還是回報豐厚。如果政策規定投資建設租賃房,而且有合理的回報,將資金引導到這些方面,就不會有很多地產商爭奪土地了,地價也會下來。
宏觀調控不是衝房價
全國工商聯房地產商會會長聶梅生
房地產當前的問題不是房價高和低的問題,而是深層次改革的問題,例如土地政策、房產稅、農村小產權等問題,不是通過一次調控、通過行政乾預就能解決的。本輪房地產調控也並不完全是衝著房價去的,而是高房價背後的種種風險。
去年寬松的貨幣政策下,貨幣投放很多,其他產業的資金快速流入房地產業。房價的過快上漲一定會刺激投機炒房,造成泡沫,其結果就是帶來金融風險。而且從社會層面上來說,房價連續14個月上漲,超過了普通居民的支付能力,引起了社會不穩定,衝著這一條也要進行調控。
從目前情況看,遏制部分城市房價過快上漲的效果是顯現的,同比房價增幅下降,環比房價下降,而且趨勢會進一步的擴大。控制了開發商投機性購房資金,降低了供需雙方的杠杆力,房貸杠杆已從去年的10倍快速下降到5倍以下。
我比較擔心兩方面問題:一個是商品房供應減少後保障房供應會青黃不接,另一個是房地產和經濟轉型之間是否會形成接力。房地產是雙刃劍,應該減少矛盾,共同發展,這是我們共同的目標。
房價不會大幅下滑
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌
隨著新政效力顯現,一線城市的成交跌幅達50%以上,北京上海的房價更是出現松動的跡象,應該說調控的效果已經部分達到。但必須清楚的是,國務院此次要求的是遏制房價過快上漲,而並非要求房價大幅下滑,現在許多輿論期待房價能下跌20%至30%,我認為這只是大多數人一廂情願。現在政府要做的還是需要堅持,讓房價維持在合理的房價收入比,隨著收入分配更加均勻,隨著老百姓收入的增長,房價還會繼續上漲。
盡管目前一線城市樓市已經出現『退燒』的現象,但房地產行業若要長治久安,光靠調控是不行的,需要徹徹底底的改革。首先是金融貨幣的改革,中國的房價問題實質就是太多閑置資金進入樓市炒高價格,因此政府應該把炒房資金擠出房地產,讓它們進入實體經濟,或者通過房地產基金等方式讓資金流入到房地產開發前端;其次是財稅制度的改革,包括開征物業稅,讓地方政府改變以往土地財政的生存方式,讓物業稅成為地方政府主要的財政收入,讓未來財政體系依靠的是存量房而非新增土地;最後是土地制度的改革,包括如何讓農村或集體用地流轉,這也是改革最困難的一部分。
轉換增長模式良機到來
經濟學家、北京科技大學教授趙曉
發展方式的轉型纔是關鍵,房地產的調控只是一個開始,中國需要根本性的改革和經濟增長方式的轉變。轉型應該在2005年至2007年進行,但當時出口環境太好而錯過了。現在,2010年世界經濟反彈,給中國帶來短暫的機會,我們應該趁著穩定的機會進行轉型。
轉型的核心是從全球化外需增長模式轉換到城市化內需的增長模式,關鍵在於城市化。農民大量進城,可以釋放很多土地,將工業化生產方式引入農村,進一步穩定中國經濟增長。同時,還可以改變農民工賺錢後將資金匯回家的現象,改變儲蓄低迷、消費不足的問題。要實現這一目標,中國一定要從高房價道路走上低房價道路,中國城市擴張的概念是大力發展保障房。
現在是中國轉換增長模式的極好機會,因為中國的城市化帶來更多的城市人口和資源需求,對國內和國際資源供應都是巨大的壓力。而當前全球的金融危機卻為中國城市化提供了絕佳的機會,因為此時的資源價格是偏低的,可以使中國減少成本支出。
因此,房地產的調控不能走回頭路,必須看成是中國經濟轉型的開始。
市場競爭力必須合理分類
國金證券首席經濟學家、上海交大海外學院金融所所長金岩石
市場競爭力必須分類,怎樣的城市,怎樣的競爭力。金融中心城市,國際化大都市,就像奢侈品一樣,全部統一價格,當然哪裡貴,哪兒好,說明那裡的人纔素質高,說明那裡財富存量高。首先是GDP的存量,第二是財富增長存量,第三是人口結構和人口流量,第四是消費總量。按照這四個標准,全球統一競爭很明顯。
為什麼高房價在金融中心城市必然上昇,因為現代都市文明兩大支柱就是兩大交易市場:一個是房子,另外一個是股市。房子不僅僅是消費品,同時還具有投資品的屬性。沒有這兩個交易市場的城市,就是另外一個標准,例如工業化的城市,就應該房價越低越好,因為能夠降低工資成本,這是完全不同的概念。
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