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最近城區房租價格出現上漲。
記者調查廣州房屋租賃市場,發現房租確有較大漲幅,但『中介推高』一說值得商榷
『以前買不起房,現在連租都租不起了。』眼下,諸如此類的『房奴的吶喊』隨處都可以聽到。是的,今年以來,房租的確漲了不少。
日前,住房和城鄉建設部下屬的房地產經紀人學會走訪了北京、上海、廣州、深圳等城市,就房租暴漲的原因進行調查,形成了初步調研報告並上交住建部。
報告認為:除了季節性因素外,部分中介迫於二手房買賣生意不景氣的壓力,從房主處收租房子做 『二房東』,推高房租或勸說房主抬高房租,是幾大城市房租大漲的主要原因。
這份報告受到了各界的關注,也引來了不少質疑。房租上漲的原因究竟何在?近日,本報記者以租客的身份走訪了五羊新城、濱江東和華南板塊這三塊廣州重要的居住區,試圖從微觀層面,尋求更直觀的答案。
在熙熙攘攘的五羊新城,幾家小型房地產中介顯得格外安靜,玻璃門緊閉,室內空無一人。玻璃門上貼滿了房源信息、出售信息和出租信息『三七開』。在二手房成交低迷的當下,租房業務,似乎已經成了不少中小型中介公司的救命稻草。從生存本能的角度看,住建部下屬學會作出的『房租上漲,中介推高是主因』的論點似乎很有說服力。
租房需求:
拆遷、上學、畢業
黃先生是五羊新城一家小型房地產中介公司的員工,他向記者介紹了五羊小區的房租價格:位於7樓的、不帶電梯的40平方米的一房一廳,月租1600元(帶家電、家具,以下同);60平方米的兩房一廳,月租2600元——比去年同期上漲了百分之二三十。當記者問到房租為何上漲時,他直截了當地說:『柴米油鹽都在漲價,房租當然也得漲。』
張先生是五羊新城某大型房地產中介公司的員工,他告訴記者,在五羊新城樓齡較長的小區,目前月租2600元的兩房在去年同期只需1800元,足足漲了800元/月。他認為,近在咫尺的楊箕村拆遷、中小學即將開學、大學生畢業,是近三四個月以來周邊房租上漲的主要原因。
他告訴記者,今年的三四月份,找中介公司求租的人中,有不少楊箕村的拆遷戶,但幾乎沒有楊箕村的老租客。『楊箕村以前住著三四萬外來租客,租金很低,一個房間只需要300元~400元/月,受收入水平所限,拆遷後,他們沒有在五羊新城的小區裡租房子住,而是轉到了郊區。楊箕村的村民就不一樣了,他們荷包比較鼓,拆遷期間政府又給他們提供租房補貼,所以今年三四月份,有很多村民委托我們找房子暫租一段時間。』
教育質量良好的鐵一幼兒園、鐵一小學和鐵一中學均位於五羊新城,張先生向記者介紹,每年的5月、6月份,都會集中出現一批到周邊租房的學生家長。孩子9月份纔開學,但擔心到時候租不到房子,家長們都不約而同地提前找房。他們租房子,一租就是3年~6年,是五羊新城最穩定的租客群體。另外,當下正是應屆畢業生走向社會的時節,五羊新城距離珠江新城等寫字樓的集中區域較近,吸引了不少年輕租客。
租賃市場:
房東與租客的博弈
他向記者建議說:『要想買房子,可以再等等,調控的效果還沒顯出來。但是要想在附近租房子,就得早點下手了,下個月過來房源可能會更少。』
值得注意的是,記者從幾家大型中介公司的分店了解到,那些面積較小的、戶型實用的舊房子頗受租客歡迎;而那些面積較大的、戶型比較奢侈的高端住宅,卻受到了冷遇。
在張先生供職的分店,幾乎沒有低端的小戶型租賃房源。他向記者推薦了一套房子:面積76平方米,但戶型是一房一廳,屬於酒店式公寓,月租3000元,外加2.2元/平方米/月的物業管理費,合計3150多元/月。
在濱江東某大型中介公司的分店,同樣存在類似的情況。工作人員李先生向記者推薦了一套109平方米的兩房,月租高達5500元。這套住宅的賣點是臨江,裝修豪華,家電、家具高檔,但在租賃市場上缺乏吸引力。
滿堂紅地產研究部在接受本報記者采訪時表示,高端物業出租難度大的現實,吻合該研究部對房屋租賃市場發展態勢的預測。他們認為:廣州的住房套均租金在2009年9月份上漲至2191元/月之後,圍繞2200元/月的水平線波動,繼續向上衝擊的動力已經明顯不足。
對於租房人群而言,其承租能力取決於經濟收入能力,而租客對房租總價的承受能力是有限的。在經濟收入沒有提高的情況下,租客很難提高租房預算。如果房東的漲租幅度超過了自己的承受范圍,租客就會通過改租面積小一點或條件差一點的房子、與人合租或者到其他租金便宜的區域租房等方式,來化解租金上漲的壓力,從而令房東加租的『如意算盤』落空。
租房業務:
中小中介的救命稻草
於先生是番禺區祈福新村某中等規模中介公司的中層領導,對於租金的上漲,他的感受更為全面:一方面,租房是他的業務之一;另一方面,身在異鄉為異客,他本人也是租客。
據於先生介紹,目前華南板塊的二手房買賣正處於『有價無市,成交疲軟』的尷尬境地;與此同時,租金的上漲幅度卻達到了15%左右。他本人租住在南國奧園東側的漢溪村,單間的租金已經從原先的300元/月漲到了350元/月,漲幅也超過了15%——在村民家租房,不簽協議,靠的是彼此間的信任,租金隨市場行情隨時變化。
眼下,於先生正和他的同事們處於業務的低潮期,去年同期,公司的月收入達到了90多萬元;可如今,卻猛降到了40多萬元,降幅超過了50%。比公司收入降幅更猛的,是二手房買賣的成交量,被慘淡的行情剝得只剩下了三成多。為了激活業務,在番禺區目前的二手房買賣中,中介的提成比例普遍只有2%。
他感慨道:『以前行情好的時候,絕大部分業務員根本就不屑於做租房業務,該操的心得操,提成又少。』據於先生介紹,目前廣州的中介公司在承接租房業務時,普遍這樣定價:月租額即為中介費的金額,房東和租客分別承擔一半;業務員可從公司的這筆中介收入中提成15%。也就是說,若促成一套月租3000元的房子成功出租,中介公司可以獲得3000元的中介費,業務員的傭金只有450元。
『可現在行情不好,租房業務已經成為很多中小中介公司的救命稻草。』在於先生的公司,目前已有約四成的收入來自於租房業務。他悲觀地認為:『如果再這樣下去,到下半年,很多小型中介公司都將面臨倒閉。目前已經有不少公司出現了業務員大量流失的情況。』
回應質疑:
『中介沒有推高租金的動機』
中介面臨生存壓力,如今又背上了『推高租金的主要原因』這一項『罪名』,他們覺得『很冤』。
一位不願透露姓名的中介經理向記者表示,住建部的論點值得商榷。他說,中介公司向雙方客戶收取的費用,只是一個月的租金。因此,與租金的高低相比,中介公司更看重房屋租賃的成交數量。『如果把一套市場租金3000元/月的房子抬價到3500元向租客推薦,這單生意很可能就黃了。而且,天底下又不止我們一家中介,租客也不是傻子,多走幾家比一比就知道了。你說,我們是願意賺穩妥的3000元,還是賺成功可能性很低的3500元?對業務員來說,他的提成比例是15%,500元的差價乘以15%,等於45元。他有什麼動機去哄抬租金?』
據他透露,現實情況恰恰與以上論點相反,中介往往會『偏向於』租客一方,幫租客向房東壓價,以期盡快促成成交——但這並不屬於欺詐,決定權掌握在房東手中。『租房中介業務,一定要短平快,薄利多銷。』他這樣認為。
那麼,房屋中介行業是否存在中介公司做『二房東』的情況呢?滿堂紅地產研究部高級經理周峰認為,這種情況在廣州並不存在。在廣州,經由中介公司促成的租房業務,租賃協議需由房東、租客和中介公司三者合簽,中介公司無法避開房東單獨與租客簽協議,成交價格對三方而言都是透明的。中介公司做『二房東』的問題在其他規定不夠嚴謹的城市的確存在,但具體情況得具體分析,這並不是廣州房租上漲的原因,更談不上『主要原因』。
事實上,某些帶有『二房東』性質的中介業務不僅不違規,在市場上還具有相當的必要性,比如:個別大型中介公司開設的房屋管家業務。房東若長期外出,或無心照料某套住宅,可以把房屋托管給設有這項業務的中介公司,中介公司根據市場價格,每年支付給房東11個月的租金。成為『管家』後,中介公司有義務好好地管理這套房屋;在合同期內,可以把房屋轉租於他人。
專業分析:
房價物價上漲,業主轉嫁壓力
於先生所在的公司並無房屋管家業務,但他認為這項業務無可厚非。一方面,風險與收益並存,合情合理。他說:『中介公司承擔了管理房屋的責任,需要配備足夠的後勤人員。酬勞是1個月的租金,並不算多。更何況,這項業務有風險,在租房行情好的時候,中介或許還可以賺取一定的差價;但萬一行情不好,房子囤在中介手中租不出去,損失就只能由中介自己來承擔。』
於先生還向記者透露,中介公司發展房屋管家業務,主要是為了解決房源不穩定的問題,『特別是那些大的中介公司,業務量大,有必要積攢一定的房源,以免房客求租時找不到房源。』
他認為,廣義上的『二房東』也只是個別現象,佔整個市場的比重非常小,不可能推高整體房租。更何況,這類業務長期存在,不可能是近期房價上漲的主要原因。
據了解,住建部下屬學會在起草調查報告前,曾到滿堂紅地產公司調研。在滿堂紅地產研究部看來,除了上文提到的因素以外,房租上漲,還與業主(即房東)的市場決策密不可分。
據統計,2009年,廣州一手住宅成交價較2008年大漲35%左右,二手房亦同比上漲近20%。與此形成鮮明對比的是,2008年和2009年,廣州二手住宅的租金漲幅分別只有3.3%和2.5%。在租售漲幅嚴重失衡的情況下,買樓收租的業主『租不抵供』,有理由轉嫁供樓成本。
另一方面,從2009年下半年開始,我國的CPI(消費者物價指數)月環比數值逐漸轉正;月同比數值也在2009年11月份開始轉正,並呈持續上昇態勢。物價上漲,也是業主提高租金的理由之一。