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據媒體報道,6月,上海456個在售新盤中,有66個樓盤出現零成交。與之對應,5月6月,北京平均房屋租賃價格上漲20.3%,深圳房租甚至上漲了40%,我市部分房源租金上漲也超過一成。新盤銷售與租賃市場,呈現冰火兩重天的狀態。
零成交,從表面上看,說明樓市新政初顯成效;實質上,更說明部分開發商依然心存幻想,繼續着樓市“第三春”的夢。消費者用腳投票,說明調控已經深入人心,短期房價下降趨勢已經形成。在66個樓盤零成交的背後,同樣是6月的上海市場,萬科“第五園”以低於預報價20%左右的價格開盤,認購率達到100%。標杆房企的這一舉動,既是企業自身加速回款的需要,更是尋求市場需求與項目定價合理臨界點的積極努力。
房租上漲,市場上的說法很多,根本的一點,在筆者看來,依然是需求,是零成交和高房價的自然延伸:一方面,來自於樓市新政下觀望的購房者轉購爲租;另一方面,源於對不合理的房價租售比的校正。目前,我市的房屋租金,從投資回報角度,回報率通常只有2%-3%,一套市值上百萬的住宅,月租金卻僅僅在2500元到3000元之間。因此,租金上漲趨勢具有一定的必然性。
租金與房價的脫軌,正是零成交與租金上漲這一矛盾體出現的必然原因。換個說法,就是房價漲得過快,租金跟不上了,或者說,租金已經支撐不起房價了。那麼,這種現象演繹的必然結果就是:房價不斷向下調整,租金不斷上漲,到了某一時期,租金可以支撐房價了,二者達到平衡狀態,上述現象也就不會再出現了。
因此,從積極的角度,有作爲的開發商不應該被動等待房租上漲到足以支撐房價的時候,而是應該變被動爲主動,順應市場需求,合理定價,避免零成交的局面再次出現。