|
||||
23日,武漢市第十二屆人大常委會第二十五次會議表決通過經過多次修改後的《武漢市物業管理條例(草案表決稿)》,對市民普遍關注的一些焦點問題作出了最新規定。表決通過的物業條例,經省人大常委會審議通過後將正式實施。
焦點一:未入住新房首年收70%物業費
去年10月23日,武漢市人大常委會就《武漢市物業管理條例(草案修改稿)》組織立法聽證會時,市民代表普遍認為,房屋交付後未使用的,因業主沒有使用房屋,就不會發生裝修和使用等行為,也不會產生生活垃圾等等,其物業服務費用應減半收取或免受。但武漢市人大常委會在審議《武漢市物業管理條例(草案修改三稿)》時,委員們則認為,物業費應照常收取,否則有鼓勵炒房之嫌。
昨日表決通過的《武漢市物業管理條例》最終采取了折中方案:房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用,由開發建設單位承擔。房屋交付使用後所發生的物業服務費用,由業主承擔,但房屋交付後一年內無人入住的,空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業服務費用。房屋通過竣工驗收達到交付條件,業主收到書面交付通知並辦理完相應手續的,即為交付;業主收到書面交付通知後一個月內無正當理由不辦理相應手續的,視為交付。
焦點二:業主大會籌備組組長由政府派任
小區成立業主大會,其籌備工作政府是否應該介入,一直是社會爭議的焦點之一。在去年舉行的聽證會上,代表出現了兩種截然不同的態度。一方認為,政府介入小區業主大會籌備工作不合適。理由是:政府的角色應當是法律秩序的維護者,調停業主、物業服務企業、開發建設單位等主體的各種利益衝突。因此,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居委會不應參加業主大會籌備組。但另一方認為,街道和社區居委會參加業主大會籌備組可以推動小區業主大會盡快建立,破解當前業主大會成立難的問題。
鑒於當前不少小區業主大會的確存在成立難的問題,表決通過的《武漢市物業管理條例》肯定了政府對小區業主大會成立的指導和監督作用。條例總則中明確規定,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動,配合調解處理物業管理中的投訴,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
條例第二十二條:籌備組由業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、開發建設單位派員組成,其中業主所佔比例不得低於籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員擔任。
焦點三:使用維修金仍需2/3以上業主同意
住房專用維修金的使用和管理,是廣大業主關注的焦點。過去,業主的專項維修資金均由政府有關部門代為監管,市民普遍認為其中存在很大的利益空間,嚴重損害了業主利益。表決通過的《武漢市物業管理條例》維護了業主利益,明確規定業主大會『依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項』。
但在住房維修資金的使用程序上,條例沒有根本性的變化。條例第三十二條:『業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建築物及其附屬設施的,應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意;決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的,應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。』
在去年舉行的聽證會上,市民代表一致建議取消兩個『三分之二』的規定,因其過於機械,缺乏可操作性。據了解,截至2009年5月底,全市住宅專項維修資金累計達33億元,實際使用不到2000萬元,說明實際使用程序難的瓶頸非常嚴重。
焦點四:小區停車費將由政府制定基准價
關於小區停車位的出售、出租,此前市民普遍認為,根據最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》,優先滿足小區業主相對於本物業管理區域外的單位或個人的優先權,這個優先權應該是絕對的、有法律保障的。建議限制開發商高價出租,用政府指導價來控制。還有市民代表建議,為避免開發商通過連續合同達到規避六個月的限制,應該設置公告和備案程序。
表決通過的《武漢市物業管理條例》明確規定,物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優先處分給業主。在滿足業主需要後,開發建設單位將車位、車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的,其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。出租的車位、車庫應當向全體業主公示,租賃合同應當報送物業服務企業備案,業主及業主委員會有權查詢。
業主、物業使用人需要承租尚未出售的車位、車庫的,開發建設單位應當出租,普通住宅、經濟適用房和廉租房的車位、車庫租賃費實行政府指導價,其他物業的車位、車庫租賃費實行市場調節價。
據介紹,今後的小區停車費,將由市物價、房管部門根據物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況,制定一個基准價,確定不超過基准價20%的上浮幅度,並向社會公布。
此外,條例還明確規定,利用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於全體業主共有,開發建設單位不得出售、附贈或者出租;利用物業管理區域內的道路或者其他場地設置車位的,其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定;業主大會決定或者業主共同決定收取場地租賃費的,場地租賃費屬於全體業主共有,用於補充專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。(記者胡誠通訊員劉義紅韓紅)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||