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市住建委數據顯示,本市成立業委會的住宅項目僅有730個,只佔住宅項目總數的20%,成立業委會難住了不少小區。昨天公布的《北京市物業管理辦法》針對這一問題出臺『雙啟動』機制,要求開發商和業主們共同推動成立業主大會。
《辦法》明確,物業管理區域內交付業主的專有部分達到建築物總面積50%以上的,建設單位應向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府報送籌備首次業主大會會議所需資料,並推薦業主代表作為臨時召集人,召集佔總人數5%以上或者專有部分佔建築物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府提出書面申請成立業主大會;佔總人數5%以上或者專有部分佔建築物總面積5%以上的業主也可以自行提出書面申請成立業主大會。
據此,業主大會啟動的具體規定首次明確,強制性要求開發商促使業主成立業主大會。作為業主大會成立條件,《辦法》首次提出兩個『5%』加以明確,降低了業主大會的成立門檻,而此前,成立業委會應當經擁有物業管理區域內2/3以上投票權數的業主書面同意。
市住建委副主任張農科表示,按照現在的模式,全體業主在入住之後纔開始組織成立業委會,而此前開發商單方選定了物業公司和物業費等事項,業主對物業的選擇及價格制定並不知情,就很容易造成對物業公司的不信任,從而產生糾紛。
市住建委認為,業主大會必須在一個恰當的時期成立,這個恰當的時期就是入住之前。目前,石景山區的石景嘉園經適房成為北京第一個試點小區,並預計6月底前正式成立業主大會,業主大會將選出業委會來履行職責。
部分開發商表示,將爭取在房屋交易過程中,推動業主大會的成立,盡早驗收小區公共部分,與物業交接。
對於業主大會成立後的一些問題,市住建委物業處處長於良透露,北京正在研究制定業主大會網上決策平臺。小區業主可以登錄本小區的業主大會頁面,對小區事務決策進行投票。解決業主執行權利的障礙,方便業主行使權利。
>>釋疑 申請撞車雙方共組籌備組業主和建設單位均可申請成立業主大會,雙方撞車怎麼辦?於良表示,一個物業區域內只能成立一個業主大會,如果撞車,街道辦事處會通過擔任籌備組長的代表協調各方分別推薦業主代表組成一個。
試點業主大會法人登記制
《辦法》草案曾提到,對於業主大會將試行法人登記制度,但最終《辦法》未體現這一點。市法制辦副主任李靈雁解釋說,法人是具有民事權利能力和民事行為能力,獨立承擔民事權利和民事義務的組織,法人的創設應由法律規定。考慮到《物權法》和《物業管理條例》規定了業主大會的組織形態,明確了相關權利義務,但未涉及其法人主體資格問題,本次立法未作出規定。市住建委表示,一旦條件成熟,近期將試點業主大會法人登記。
>>解讀 籌備組長不再有表決權【規定】在業主大會籌備階段,街道辦事處、鄉鎮政府指定代表擔任籌備組組長,指導籌備工作。
【解讀】於良說,此前發布的《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》中規定,街道、社區居委會具有履行成立業委會的召集權利。此次《辦法》中,跳過居委會環節,直接由街道和鄉鎮召集。同時,由街道和鄉鎮推選確定業主大會籌備組組長,全程監督和指導業委會的成立。
本市還鼓勵和支持公益律師擔任籌備組組長。但籌備組組長不再具有表決權,這樣就更有利於讓業主決定自己的事情。
此外,未成立業主大會的小區,物業企業停止服務或突發緊急物業管理事件,需業主共同決定解聘、選聘物業企業的,由街道辦事處、鄉鎮政府指導協助業主決定有關事項。直管公房和房改房將向商品房管理模式靠攏。
業委會委員實行任期制
【規定】業主委員會委員實行任期制,有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。
【解讀】此前,業主委員會委員實行的是屆別制,在實踐過程中,出現換屆難的問題。而此次改為任期制後,委員屆滿後,自然就失去了委員資格。同時在任期間,不再具備業主身份的;限制民事行為能力或者無民事行為能力的;被依法追究刑事責任,無法履行委員職責的;以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;業主大會議事規則規定的其他情形,都將失去委員資格。同時,業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物,移交給業主委員會;拒不移交印章、相關財物和檔案資料的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交,物業所在地公安機關應當予以協助。
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