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從今年10月1日起,北京市住宅小區業主共同決定不再接受物業服務的,物業服務企業不得強行提供物業服務,不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。
經過數年醞釀、幾經修改的《北京市物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)27日正式公布,定於今年10月1日施行。
長期以來,前期開發遺留問題已經成為物業管理矛盾的核心癥結。接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為,《辦法》明確了建設單位承擔前期物業服務責任,在合理期限內不得向業主收物業費。同時,責令物業公司每年定期『曬賬本』,有利於維護業主的權益。專家同時也指出,一些模糊概念還有待相關細則進一步明確。
責任 明確前期開發與後期管理分界點去年底搬進新房的80後小海夫婦最近的麻煩事不斷,先是暖氣滴水,隨後又發現水龍頭有問題,最讓他們感到郁悶的是都搬進來幾個月了還沒有完善的物業,『雖然事都不大,也不費什麼事兒就能解決,但也不能總沒有人管呀!』
『開發商總是變相地通過物業的手段來欺負業主逃避責任,而物業公司往往推諉說這是開發商的事情,到頭來業主的利益得不到很好保障,這是北京大多數樓盤都存在的普遍現象。』房地產界知名人士杜猛直言不諱地指出。
27日出臺的《辦法》規定,新建住宅物業,建設單位應當配建物業服務用房,包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等,並在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置。
與此同時,還明確要求建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時,前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。前期物業服務合同關於物業服務是否收費、收費標准以及服務標准的約定應當符合本市相關規定。建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業,也可以將專項服務委托給專業性服務企業。
中國房地產學會副會長陳國強表示,《辦法》對開發商提出了新的要求,物業公司正式進駐之前或在交接過程中,開發商作為項目的投資運營方,應該承擔更多的責任,特別是業主入住前後,新的物業公司工作還沒有完全到位之前,開發商需要履行相關責任,否則就會出現管理真空。
北京市住房和城鄉建設委員會有關負責人在當天的新聞發布會上說,《辦法》明晰了前期物業管理的法律關系。一方面,《辦法》規定,在業主大會成立之前,由建設單位承擔物業的維修養護和管理完善責任。配套措施還將規定在合理的期限內,建設單位應當按照約定的服務等級標准提供前期物業服務,但不得向業主收取物業服務費。
另一方面,明確了前期開發與後期管理的責任分界點。《辦法》把物業共用部分交接查驗作為前期開發與後期管理的分界點,業主大會成立並確定物業管理方式後,建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接。與此同時,引入第三方機構進行承接查驗,並規范了交接查驗的標准和行為。
引導 《辦法》直面業主大會『五難』問題『啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難』,這是北京市業主大會成立和活動面臨的『五難』問題。
圍繞這些問題,《辦法》完善了業主自我治理機制《辦法》規定,業主對物業管理區域共用部分實施共同管理,包括制定或者修改管理規約、業主大會議事規則,選舉或者更換業主委員會委員,確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標准和收費方案,選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務等。
業主維權專家舒可心指出,《辦法》和物業管理條例最大的區別就是重新定義了物業管理,過去的物業管理只是業主聘請物業服務企業進行管理,而《辦法》回歸了《物權法》中『業主共同管理』的本質。業主的物業管理,只要業主自主決定了就行,可以聘請物業服務企業,可以聘請職業經理人,也可以自己管理。
2003年由國務院頒布出臺的《物業管理條例》明確界定,物業管理是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
『《物業管理條例》的規定容易讓人誤會,讓人們以為物業管理只有聘請物業服務企業這樣一種模式。』舒可心表示,『這使得物業服務企業沾沾自喜,覺得業主必須得找他們。現在業主可以有了其他選擇,這樣可以促使物業服務企業提高自身的管理水平。』
關於『啟動難』的問題,《辦法》還規定了建設單位協助組織業主大會籌備和成立活動的相關義務,同時特別規定了業主和建設單位均可以啟動成立業主大會。
北京市住房和城鄉建設委員會物業管理處處長於良表示,由於長期以來,業主行使權利的觀念比較單薄,而且受到時間、空間等因素的制約,造成業主在召開甚至在啟動業主大會的時候無法及時有效的進行總結,因此確定了業主大會的雙啟動機制。
舒可心認為,業主和開發商都可以設立業主大會,這一規定在全國都是具有突破性的。由開發商設立業主大會的好處是,小區自始就有了業主組織,業主們只需改選業主委員會。
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