|
||||
《北京市物業管理辦法》將於今年十月施行
北京市新建小區將由開發商負責提供前期物業服務,並且在業主大會沒有成立、物業沒有交接前,開發商不得向業主收取物業費;鄉鎮政府及街道辦事處有義務幫助籌備業主大會;物業服務分成五個等級,業主可以選擇需要的服務等級……
這些都是今天公布的《北京市物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)中的規定。
記者今天從北京市政府新聞辦的新聞發布會上了解到,這一與在北京居住的每一位老百姓密切相關的法規將於今年10月1日正式施行。與此同時,北京市住房城鄉建設委員會目前正在研究制定30餘個配套政策、技術標准、操作規范和示范文本,將為《辦法》的貫徹落實提供支橕。
前期物業服務費由開發商掏
目前,在北京市7億多平方米的城鎮房屋建築中,實施物業管理的已達4億多平方米。其中,3.2億平方米、3591個住宅項目由物業服務企業實施物業管理。截至今年第一季度,北京市共有物業服務企業3074家,從業人員超過20萬。
『物業管理矛盾』已經成為當前社會普遍關注的熱點、難點問題。其中,前期開發遺留問題已經成為物業管理矛盾的核心癥結。據統計,在物業管理矛盾中,70%是由前期開發遺留的問題引發。
為解決這一問題,《辦法》對前期物業管理制度進行了大膽創新,明晰了前期物業管理的法律關系。
《辦法》規定,在業主大會成立之前,由建設單位承擔物業的維修養護和管理完善責任。《辦法》的配套措施還將規定在合理的期限內,建設單位應當按照約定的服務等級標准提供前期物業服務。
也就是說,當業主大會主體沒有出現時,建設單位不得向業主收取物業服務費。
《辦法》還明確了前期開發與後期管理的責任分界點,把物業共用部分交接查驗作為前期開發與後期管理的分界點。業主大會成立並確定物業管理方式後,建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接。
怎麼驗收?誰來查驗?用什麼標准查驗?業主通常不是專門人纔如何保證驗收標准的統一?針對這些問題,為規范交接查驗的標准和行為,《辦法》規定,引入第三方機構進行承接查驗。
為保證前期物業交接查驗的公正性,全體業主與建設單位可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。對查驗中發現的前期開發遺留問題,建設單位應當及時解決。
建設單位、全體業主、物業服務企業和物業服務評估監理機構在進行前期物業承接查驗時,應當按照技術標准進行。目前,這個標准正在北京市質監局網站上公示。
政府指定代表指導籌備業主大會
目前,北京市成立業主委員會的住宅項目有730個,僅佔住宅項目總數的20%。
為解決目前北京市業主大會成立和活動中存在的『五難』問題(啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難),《辦法》在業主大會的成立和活動機制方面進行了創新。
《辦法》規定,建立業主大會成立雙啟動機制。在業主大會發起階段,《辦法》規定了建設單位協助組織業主大會籌備和成立活動的相關義務,同時規定業主和建設單位均可以啟動成立業主大會。
《辦法》還規定了街道辦事處、鄉鎮人民政府的協助、指導和監督職責。在業主大會籌備階段,街道辦事處、鄉鎮人民政府應指定代表擔任籌備組組長指導籌備工作。
《辦法》還規定,業主大會成立後,業主委員會向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案時,材料齊全的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當場予以備案。
此外,本市還鼓勵和支持公益律師擔任籌備組組長,為住宅區業主大會成立提供法律服務。
此外,《辦法》提出建立業主公共決策平臺,解決業主大會『決策難』問題。業主利用決策平臺表決共同決定事項,不但可以提高決策效率,更可以保證決策結果的真實性和有效性。該平臺目前正在研發階段,將配合《辦法》的實施同步投入使用。
完善了業主委員會委員任期制度,解決業主委員會『換屆難』問題。《辦法》規定,業主委員會委員實行任期制,有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。目前,北京市有關部門鄭州研究修訂《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》,這個指導規則將對業主委員會委員任期等問題予以規范,為業主大會的成立和運行提供依據。
業主可選擇物業服務等級
長期以來,業主與物業服務企業就物業服務收費、物業服務質量等問題糾紛不斷,直接影響了業主與物業企業和諧互信關系的建立。
《辦法》圍繞構建質價相符的市場環境,提出了四個創新管理手段。
一是制定五級住宅物業服務標准。對應不同的住宅類型和服務需求,將住宅物業服務量化為五級標准。業主在簽訂物業服務合同前,可以根據需求選擇服務等級。
二是建立物業服務成本發布制度。北京市物業管理行業協會每季度將發布一次全市物業服務平均成本,業主與物業服務企業在協商物業服務價格時可以參照。
三是改革價格形成機制。在簽訂物業服務合同前,業主可以委托第三方評估監理機構,根據物業服務事項和服務標准對物業服務價格進行測算。
四是引入第三方機構評估監理物業服務質量和服務費用。業主與建設單位、物業服務企業就物業服務質量和服務價格發生爭議時,可以聘請第三方評估監理機構進行評估。
物業公司須每年『晾』賬單
《辦法》圍繞規范物業服務企業行為,創新行業監管方式進行了探索,建立了物業管理行業監管的新模式。
一是實施物業服務企業動態監管,推動企業資質管理向信用管理轉變,逐步實現對物業服務企業由傳統的資質管理向行為管理過渡。
二是調整行業監管重心,建立物業項目備案制度。將行業監管的重心由物業服務企業轉移到物業服務項目。要求物業服務企業以項目為單位,將服務事項、服務標准、收費項目、收費標准等有關情況進行公示。
三是創新項目管理模式,建立項目負責人制度。《辦法》規定,物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人,更換項目負責人時,應當告知業主。同時,逐步建立物業項目負責人信用信息系統,對項目負責人的行為實施動態監管。
四是制定物業項目接撤管辦法,規范物業項目變更物業管理方式和物業服務企業時的接撤管活動。
五是建立物業管理從業人員持證上崗制度。要求物業服務項目經理及管理人員培訓並且考核通過後方可上崗。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||