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驕陽地產經理荊功雪指著一大片空地,對《華夏時報》記者說『那就是地王』,而這塊地至今還未開工,周邊的房價每平米卻已回落了兩三千元,最多的跌了6000元。
4月26日,記者來到位於東北五環五元橋西邊的大望京1號地,泥濘的黃土堆積成山,不見絲毫動工的跡象。這裡成就了今年北京土地市場上首個『地王』。3月15日,遠洋地產旗下的北京遠豪置業以40.8億元總價拍得,而當天,問世的還有亦莊和海淀兩個『地王』,均由央企制造。
『地王』催生了一個個樓市『泡泡』,望京樓面價每平米高達2.75萬元,海淀樓面價折合2.9萬元,偏遠的亦莊也要跨入3萬元時代。
不過,『泡泡』總有破滅的一天,調控房價的新國十條一出,業內人士預計:今年房價會降3成,今後兩三年內房價的下行壓力很大。而巧合的是,三大『地王』銷售的時間也是在明後兩年。
央企『地王』似乎也擺脫不了『被套』的命運。
房價大回落
融科橄欖城二期緊鄰大望京1號地,4月26日,記者隨荊功雪來到這座小區10層的一套房屋。『南向兩居室,是這棟樓最好的戶型,半個月前業主每平米3.4萬都不賣,現在3.1萬就願意出手了,而且價格還可以談。』荊功雪說,『新國十條』出臺之後,橄欖城的房子一下子冒出來十多套,而之前只有一兩套,房源多了不少,業主也能接受降價了。
據介紹,這位業主是以前大望京村的拆遷戶,去年用拆遷款買了三套房子,目前也想趁價格沒有大落的時候出手。記者從附近的房屋中介公司了解到,目前拋售房屋的業主大多手裡都不止一套房屋,對『新國十條』等打壓政策有畏懼心理。
4月17日公布的『新國十條』,用明確而嚴厲的信貸政策遏制投資、投機性購房需求,成交量應聲而落。荊功雪說,從這之後,房價一直在跌。
政策的打壓和房價的持續回落,甚至影響到了新盤的銷售。國風上觀三期與大望京村1號地僅一渠之隔,今年10月份就能竣工,原本打算4月份上市銷售,目前推延到了7月份,至於原因,知情人士稱『開發商是怕銷售遇冷,賣不上好價錢』。
『地王』還未動土,房價卻開始跳水了。
位於北三四環之間、地理位置更有優勢的海淀區東昇鄉地塊,同樣在3月15日創造了北京單價『地王』,同樣是由身為央企的中國兵工裝備集團旗下的地產公司所為,同樣也經歷著與望京『地王』類似的事情。
錦秋家園與『地王』只隔有一牆,4月28日中午,一排中介在錦秋家園旁邊的小路上曬著房價,本報記者以購房者的身份與他們攀談了20多分鍾,卻未見有人前來詢價。太月地產的業務主管司丹蕾坦承:最近看房的人少得可憐,很多人都在觀望,看跌房價。
司丹蕾向記者推薦了一套133平米的房子,總價400萬元,房間內一些貼紙還沒有完全撕掉。『這套房子是業主投資用的,業主還有其他房子,現在不看好未來房價走勢,所以急著要拋掉,說價格還可以商量。』司丹蕾說,『半個月前,這套房子的報價還不低於440萬元呢,就這麼幾天砍掉了40萬。』
據記者了解,旁邊的太月園二手房也回落到了每平米3萬元左右,這個價格相當於『地王』誕生之前的價格,而『地王』曝光的那段時間,錦秋家園和太月園的二手房最高爆炒到了每平米3.6萬元。
『地王』被套牢
『新國十條』出臺不過一周,『地王』周邊的房價就開始調頭向下。不過,在3月15日三大『地王』誕生時,樓市『泡泡』也是被這些央企『地王』催生上去的。而『新國十條』和一系列調控政策出臺之後,北京存量房的供求基本面發生了變化,出現了量價齊跌的局面。
北京市房地產交易管理網數據顯示,4月19日北京市二手房網上簽約套數為2369套,4月20日降至1515套,此後持續走低,4月24日的網上簽約套數為149套,創下了4月以來網簽套數的最低值。
存量房開始出現降價潮。從記者4月26日和28日的實地調查來看,望京和海淀兩個『地王』,其周邊的房價每平米普遍下跌兩三千元,最高跌幅達6000元,而且這一下跌的態勢還在繼續。
隨著加息周期的到來,以及存量房貸優惠的全面取消,今後兩三年內房價的下行壓力將進一步加大。北京市社科院社會學研究所副所長戴建中也表示,2010年大量保障性住房將上市,屆時會對房地產市場價格產生較大影響,到那時纔會出現真正的降價。北京華僑城營銷總監宋翔華甚至預計『今年房價會降2到3成』。
而望京、海淀和亦莊的三大『地王』上市銷售的時間,恰好也是在明後兩年。分析人士認為,面對可能持續下行的市場行情,『地王』被套牢的風險也隨之增大。更嚴厲的措施還在後面,對於被稱作『史上最嚴厲』的樓市調控政策,保利地產董事長李彬海說,近期出臺的宏觀調控政策將遏制房價上漲勢頭,而且由此引發的市場調控周期將長於2008年。
顯然,與2008年相比,本輪的樓市調控還沒有完全發力,尤其是最有效的加息手段還沒派上用場。『不加息,房價不可能出現拐點。』虎傑投資首席分析師張寅甚至認為,『兩個月之內不加息,房價還要飛起來。』
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