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就在廣州收回三地王的時候,天津出現新地王。28日,富力地產以70.5億元拿下津南區咸水沽地塊。在不得不承認開發商『有錢』的同時,也不禁要問:為什麼在新政調控下,開發商依舊積極在天津市拿地,並且出現了新地王?新地王的誕生對天津樓市而言,透露出了什麼樣的新信號?
信號1
天津不是調控重點?
調控重點是一線城市,開發商轉戰『二線』
新『國十條』出臺至今,包括北京、上海等在內的一線城市以及其他大部分城市,都還未出臺實施新『國十條』的細則。天津到底是否屬於『價格過高、上漲過快、供應緊張的地區』,也成為一個問號。
在中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰看來,國務院的調控重點目前看起來主要是針對一線城市,這也是富力地產選擇天津的原因之一。『和一線城市比起來,天津並非受衝擊最大的地區。從發展前景看,天津的經濟向好,而房地產則是最主要的受益產業。在自身條件方面,天津盡管並非一線城市,但是在二線城市中,和北京、上海等城市的差距相對較小。』
『新地王的出現,也說明現在開發商逐步將開發重點從一線高價城市轉移,而天津本身就是二線城市,津南區也屬於本市二級居住區,無論是土地價格還是房價,相比市內六區都會低一些,對開發商來說是規避風險的不錯選擇。』一位不願意透露姓名的開發商向記者表示。
記者了解到,青島市於日前出臺了樓市14條意見,被稱為『比國10條更嚴厲猛砸高房價』,包括:暫停發放購買第三套及以上住房貸款;落實有關房地產稅收政策,發揮稅收調節作用;建立考核問責機制等等。『如果和青島對比,天津也應該列入「房價上漲過快」地區。』天津市房地產業協會研究委員會主任委員、天津市房地產研究會副秘書長劉玉錄表示。
信號2
天津土地開發空間大
城市擴張配套不斷完善,邊遠地塊受熱捧
『和北京、上海等城市相比,天津可供開發的土地面積相對較大。』蔣雲峰表示。他指出,盡管在2007年以後天津市集中消化了一批閑置土地,相對從前土地略顯供不應求,但由於天津城市本身也在不斷加速擴張,因此未來土地供給的空間相對較大。
據了解,今年本市保障性住房供應量將達1740公頃。同時,據中國指數研究院統計數據顯示,3月份天津共推出37宗住宅用地,居被監測的全國70個城市之首,而北京推出住宅用地為3宗,上海、廣州、深圳均為0宗。
『天津除了市中心還有好的土地之外,由於配套的不斷完善,加上城市的擴張,原先相對邊遠的地區現在也逐步開發,邊遠地區的地塊也受到熱捧。天津原來市中心范圍不是很大,因此在近幾年的發展過程中,往外緣擴張的時候空間較大。』蔣雲峰表示。
信號3
調控政策具有臨時性?
抑制房價過快上漲,並沒有說要房價下降
新的樓市調控正在進行,就在業內紛紛針對房價降幅、降價時間點進行各種預測的時候,誕生了新地王。『對此輪調控的效果,包括開發商在內的一些人士存有質疑,這可能是他們看好未來前景,對當前調控局面有恃無恐的原因。』一位房地產業內人士表示。該人士稱,按照以往的經驗,在一輪調控結束後,房價會出現一定程度地下降,而當調控結束,也會出現報復性的增長。
正積極進入二線城市的任志強也表示:新『國十條』是短命的、臨時性的調控措施。『國家說的是抑制房價過快上漲,並沒有說要房價下降。』SOHO中國董事長潘石屹也認為,按揭貸款首付比例、利率提高只是『創可貼』,『要想真正「治病」,應該是平衡供求關系。供應量少,需求量大,房價就上漲。現在不供應土地或土地供應不足,在此種情況下,房價在兩年後或將「暴漲」。』
針對政策只會起到臨時效果,難阻未來房價上漲大趨勢的言論,劉玉錄對記者說,目前國家有一些調控政策起到的作用是臨時性的,例如,針對按揭貸款的首付、利率提高措施,尤其是第三套房貸的規定以及對外地人購房的控制措施等,並不能從根本上解決房價過高的問題。
專家說法
本市出現新地王也許不是壞事兒
富力此舉引發廣泛關注,在各種聲音中,批評、質疑聲居多。一些市民頗感疑惑:國家還調控著房價呢,怎麼又出地王了?這不是在和政策相悖嗎?難道以後天津房價還要漲?
面對疑問,劉玉錄表示,在這個時候出現地王並不違背國家的調控精神,反而,可以說是在一定程度上是對調控措施的落實。『新「國十條」中第五條提出,要增加居住用地有效供應。如此大面積的住宅用地,在未來將為本市住宅市場提供一大批可銷售房源。』
住宅用地佔八成有利於增加供應
記者留意到,在總面積為128.92萬平方米的該地塊中,規劃用途為住宅的面積為105.34萬平方米,佔到81.7%。同時,在土地出讓說明中要求,居住用地套型建築面積90平方米以下住房所佔比重達到開發建設住宅面積的70%;不得建設低密度、大套型住宅項目;禁止建設別墅類房地產開發項目。
本次富力地產所得地塊樓面地價為2340元/平方米左右,劉玉錄稱,按照土地成本佔建設總成本大約三分之一測算,如果按照當前比較普遍的開發商獲得20%的利潤率計算,那麼住宅售價大約為8400元/平方米左右。『現在津南區的新房價格差不多也要7000—8000元/平方米,再加上要求70%是90平方米以下,這就決定了其銷售價格不會很高。』
中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰說:『房價高企的原因之一是供需之間的矛盾。富力拿下大面積地塊,有利於增加本市商品房供給,這有利於抑制房價過快上漲。』
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