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隨著房地產投資投機性購房的入市,銀行按揭貸款杠杆開始發揮作用,購房者使用銀行杠杆的比例在快速攀昇。據本市研究機構對二手成交客戶貸款情況統計,目前購房者依然較多地依賴於銀行貸款,2010年3月,天津等城市有超過7成的成交案例使用了銀行貸款,其比重分別為71%、77.5%、64.2%和78.4%。可見,銀行信貸的緊縮無疑將對近7成的客戶產生較大的影響。
隨著天津城市吸引力的提昇,城市中非本地購房者的比例增加。對二手購房者調研統計,外地購房者比重也正在逐漸遞增。此前,外地購房者只需提供在相關城市的收入證明即可辦理住房貸款;而本次政策禁止外地人貸款炒房,明確提出對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放住房貸款,此政策無疑將對這部分購房者產生衝擊。
程澐博士提出,該措施的出臺不但增加了購房者的資金成本,而且切斷了其多次融資的源頭。因此,一旦諸多政策嚴格執行,則相當於掐住了其炒房的咽喉,對市場的衝擊可想而知。專家預測,隨著政策的深入執行,購房需求必受衝擊,市場將再次陷入僵持,天津住宅成交量有可能跟隨全國各地方城市的大腳補一起,在5月份有大幅度的下滑。
政策組合拳為房地產市場穩定護航
盡管目前業內專家普遍認為,重拳出擊下樓市調整已成必然,但也有部分權威人士持有不同聲音及看法。中原地產研究中心高級經理劉淵接受記者采訪時表示,提高首付比率及二套房利率的政策,會增加購房資金成本,改變政策環境預期,在短期內可令成交量下降。據統計,全國年住宅銷售額(包括一二手房)中,僅約20%的資金來自銀行貸款,8%來自公積金,其餘7成均以現金支付。另外,當前新房市場供應有限,政策收緊預期下,開發商更不願意加大新增供應。因此雖然需求減少,但在供應跟不上的情況下,價格仍難下跌。單純增加土地供應,卻不加強開發時限監管,也很難通過推地增加住房供應。
天津仕一邦地產負責人則認為,本次二套房首付提高50%,對於二次購房者來說,是絕對起到抑制性作用的,關鍵是一次性投入大大提高了。對一般而言,能買第二套房子的財力應該都不錯,對於真正改善性需求的人而言,50%的房貸首付還是可以接受的。如果只是把買房作為一項經濟投資的話,這項政策是絕對具有影響力的。而這項政策對於房地產開發商來說,會對一些中高檔產品的項目有著一定的影響。這或許也是本地市場近期高端項目推盤量及推盤速度有所加快與提昇的根本原因之一。本次政策調整進一步提高了房地產開發和消費貸款的標准,其中對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,而且對於利率水平也規定了大幅上浮的區間,商業用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調,這意味著,一些傾向於商業地產的本地投資客也將有所止步與縮減。此外,對於目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為,銀監會也會重拳出擊,從信貸的角度加以規范。
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