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還記得在3月份,國內一線城市樓市出現『量價齊漲』的報復性反彈之際,有人高呼樓市『利空出盡』,但在『新國十條』出臺後,相信沒人敢再提這四個字。三套房停止貸款,不能提供1年以上當地納稅證明或社保證明購房不能貸款……招招瞄准投機炒房客。新建商品房市場也是『山雨欲來風滿樓』。專家預計,豪宅及遠郊縣項目受到新政的影響會更大,而市場成交量的反應將會在5月份出現。
改善型心急投資型觀望
剛剛結束的2010年天津春季房交會,各樓盤的銷售情況並未受到新政的太大影響,但購房者心態上卻出現了微妙的變化。
龍盛地產企劃經理宋娟表示,本次新政收緊了多套購房貸款,這對那些改善型購房者影響最大。因為這部分購房者往往都不是第一次購房,他們想要改善居住條件,必須要賣掉手裡的老房子,再貸一部分款去買新房。而二套房貸首付提高至50%,三套房停止放貸這兩項政策,使得改善型購房者獲取購房資金的難度大大增加。
本市一些在售項目的銷售負責人介紹,有一些改善型購房者在得知三套房將停止放貸的消息後,已經開始催著開發商盡快為自己辦理相關手續了,想爭取在更多的細則出臺之前從銀行貸出款來。
相比之下,投資型客戶中已經開始出現觀望情緒。『本想在房交會上找一套濱海的小戶型做投資,可看了看新政策,還是算了吧。首付比例和利率都大幅提高了,必然抑制相當一部分需求,市場一冷,房價也會松動。』任女士說。她表示,經過反復研究發現,此次提高首付至五成,比2007年的政策更厲害,但整個市場環境和流動性規模完全不同,利率也差別很大,房價走勢還需要進一步觀察。因此,任女士還是決定繼續觀望,看看房貸新政能否產生效果,現在投資房產風險太大。
豪宅郊縣房受影響最大
對於新政,多數業內專家的評價是:本輪調控是有史以來力度最大的。具體到天津房地產市場中,他們認為,對高端豪宅和遠郊縣項目影響最大。
合富輝煌房地產天津分公司研究發展中心市場總監任炯認為,購買高端豪宅的客戶絕大多數都是二次、三次甚至多次置業,且貸款比例很高。比如一些企業主,資金都在生意中滾動,買房大多是利用銀行按揭。而三套房貸如果暫停,對這部分購房者將造成直接影響,他們的需求將會受到抑制。這將直接影響到一些高端豪宅項目的市場前景,如市中心的高端公寓、郊區的別墅產品等。
而對於遠郊縣項目,新政同樣有相當強的影響力。像薊縣、寶坻、津南的很多樓盤,客戶中相當大的比例是外地人。如寶坻某項目,客戶中北京人所佔比例就高達7成。北京市場如此誘人,以至於有5個樓盤參加了今年的北京春季房交會,卻缺席了天津房交會。這些外地客戶中,既有為上藍印戶口的,也有為休閑養老的,更有為投資保值的。而『對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款』這一政策,將使很多遠郊縣項目失去相當一批外地客戶。
著名房地產專家謝逸楓則指出,房貸新政也可能會錯殺了一些真正自住改善型需求的購房者,由於購買門檻的提高和成本加大,導致放棄換房計劃。
5月成交量可能會下降
SOHO中國董事局主席潘石屹表示,樓市『拐點』正在逼近,商品房價格到底如何變化,未來一個月時間就可以見分曉。潘石屹拿出的數據顯示,今年第一季度上海住宅的回報率為2.3%,北京為2.9%,而銀行按揭貸款利率為6.5%,兩者相差約4%。潘石屹表示:『根據香港房地產市場的經驗,這兩者之差超過3%,房價一定會出現大跌。』
中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰對下一階段市場的預判是:『山雨欲來風滿樓』。他表示,早些時候,新華社一連6天發文劍指高房價問題,其實就是新一輪調控政策密集出臺的前奏,只是這一輪調控的力度可稱得上是『前所未有』:第三套以上住房停止貸款,這使得目前很多依靠貸款購房的客戶很難再獲得大量的資金;不能提供1年以上當地納稅證明或社保證明購房不能貸款,則屏蔽了炒房團異地投機。卡住投機性購房的信貸閘門,可以使樓市迅速降溫。而且,不排除後續出臺新政策的可能。
任炯認為,盡管市場進入中期調整不可避免,但此次國務院會議基調始終是以穩定為主,並非打壓樓市,政策殺傷力不算太強,盡管房價回調無可避免,但大幅下滑的可能性也不高。預計到5月份,等各項新政細則出臺後,成交量會有所下降。
事實上,新的變化已出現在樓市中。本屆房交會上,幾乎所有的項目都推出了促銷優惠方式,包括打折減房款、購房贈閣樓、一口價優惠等等,其中最大的優惠幅度已經超過了10%,平均優惠幅度在4%至5%之間。
延伸閱讀北京92個在售樓盤打折
統計顯示,上周北京商品住宅期房簽約遭遇『倒春寒』,日均簽約280套,比前一周下挫19.31%。市場供應量則明顯回昇,7個住宅項目獲批預售證。來自『狙房網』4月19日的最新統計顯示,最近四天北京一共有92個樓盤在打折,其中折扣最大的樓盤出現全款95折、按揭97折的優惠,目前普遍的折扣力度在97折至99折。在北京通州,一些新開樓盤降價幅度最大,目前每平方米報價在21000元左右,比新政出臺前下降3000-4000元,降幅約16%。
上海出現搶搭『末班車』現象
上周,上海樓市量價齊昇,出現搶搭『末班車』現象。據中國房產信息集團的數據顯示,4月12日至18日共有22個項目推出41.48萬平方米的房源,是前一周推盤量的2.5倍。受到高供應的帶動,上周商品住宅的成交量大幅上昇了34.6%,達到34.71萬平方米。商品住宅成交均價在歷史最高水平上再漲4.8%,突破了2.3萬關口,達到23305元/平方米,與上周環比增長近12%。
深圳新房加緊推貨促銷
新政出臺後,深圳樓市反應迅速,一些原本預期房價還將上漲的開發商開始加緊放盤,而且加大優惠幅度,吸引買房人,有的樓盤甚至用上了『撼世優惠』的字眼。如位於南山深圳灣口岸附近的一個高端樓盤,新政之前只有98折優惠,再無其他價格商議空間。周末,該樓盤堅挺數月的價格出現松動,在保留原有折扣的基礎上,又讓出了2個百分點的價格,一套89平方米的房子買下來,比原來可省7萬元。位於橫崗六約的一個新樓盤加大優惠後,最低價格已降至12000元/平方米。
廣州房價漲幅開始收窄
國家統計局公布的3月份70個大中城市房屋銷售價格指數顯示,廣州同比漲幅20.3%,比上月收窄2.4個百分點,而漲幅排名則從2月的第3位跌至第4位,與上月比更首次下降1.7%,顯示國家房地產調控下,廣州樓市在今年1-2月成交淡靜期之後,開始理性和平穩。
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