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經歷了1月初的恐慌搶購,經歷了2月份的供需『真空』和調控政策不斷釋放,又經歷了3月份的市場回熱、地王頻出、開盤項目價格屢創新高,2010年頭一季度的北京樓市可謂跌宕起伏。《北京青年報·廣廈時代》聯合亞豪機構針對北京樓市進行調研,細致梳理出今年一季度以來北京所有取證開盤的項目信息。數據顯示,盡管經歷了一輪短暫低迷,但京城樓盤在2010年一季度以來整體依然延續了去年的飆昇勢頭,所有項目面臨『普漲』,且價漲量跌特征明顯。『淡季』不『淡』,『後來居上』,成為2010年一季度樓市的真實寫照。
市場表現
●一季度北京樓市仍供不應求
調控政策難抑房價漲勢
來自亞豪機構統計數據顯示,2010年第一季度北京市共有84個項目分96次推出新樓座,共提供房源19131套、197.72萬平方米,與2009年第四季度相比,供應套數、面積分別減少了42.91%、40.26%,與2009年第一季度相比則出現了較大幅度的增加,新盤供應套數同比增加55.63%,供應面積增加了62.53%。一季度開盤項目均價達到了22196元/平方米,無論是環比上一季度,還是同比2009年同期,均保持較高幅度的增長,其中環比上漲23.23%,同比上漲85.90%。
數據同時顯示:從需求層面的量價關系來看,一季度價漲量跌特征明顯。一季度北京市商品住宅期房、現房(扣除保障性住房)共成交了21932套、255.15萬平方米,成交套數和面積環比上一季度分別減少了48.34%、49.74%,同比去年同期則減少了20.26%、17.17%。一季度北京樓市新盤供應量仍難以滿足購房需求量,與成交量相比,供應缺口為2801套、57.43萬平方米,供需比為1:1.15,盡管與去年同期的1:2.24相比明顯收窄,但並未扭轉樓市供不應求的勢頭。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析,盡管受傳統淡季、高房價,以及一系列樓市新政等利空因素影響,一季度開盤項目供應量出現了環比較大幅度的下滑,但在樓市整體層面向好的趨勢下,開發商的推盤熱情並未降低,與往年同期相比,供應量相對充足,價格上行。主要表現在以下幾個方面:
第一,政策雖利空,淡季卻不淡。一季度開盤供應量與2009年同期相比,項目個數、房源套數、面積均增長六成。同樣處於市場淡季,2009年一季度在2008年年底利好政策的作用下供應量也未現明顯增長,而始於2009年年末的利空政策,反而刺激開發商在短期內加大供應,力圖規避政策帶來的負面效應。可見,今年一季度,雖是傳統的市場淡季,但開發商的預期並未從2009年的熱度中迅速過渡到真正的『淡季』。
第二,開發商主導,開盤價上行。無論是環比,還是同比,開盤價和成交價都處於快速的上昇通道,其中各階段的開盤均價總是略高於成交均價,尤其是今年一季度,二者甚至相差2940元/平方米,充分體現了開發商主導價格上行的信心和強勢,而這些主要是基於開發商對未來市場的良好預期和年初資金寬裕的現實。
第三,供需矛盾緩和,量足價不跌。從供需對比來看,一季度供需缺口明顯收縮,供需比僅為1:1.15。然而放量相對充足,卻並沒有帶來價格的下調。主要是因為多因素影響下,2010年樓市相對復雜,大多開發商已經形成了『上半年會繼續走高,下半年或進入盤整』的市場預判。於是,不少項目會選擇盡早開盤入市,尤其是在價格不跌落、反追漲的情況下,開發商的收益往往都會有不錯的保障。
追蹤調查
●開發商淡季推盤態度謹慎
階段性開盤『售罄』透視當前需求
亞豪機構統計數據顯示:一季度開盤的84個項目中,21個已階段性售罄,佔推盤項目總數量的25%。此外,還有不少項目表示所剩房源不多,後期推盤多在四五月份。亞豪機構副總經理任啟鑫分析,從供應房源的銷售情況來看,開發商精准推盤的水平越來越高。通過前期充分蓄客實現穩妥推盤,以保障銷量的穩定和房價的快速上行,顯示出了在敏感市場環境下,開發商越來越成熟的市場把控力。
第一,21個已階段售罄的項目中,6個為首次推盤的純新盤,佔全部入市純新盤的1/3。因為純新盤擇機入市之前,蓄客工作相較更有保障,消化速度也相對較快。
第二,從環線分布來看,眼下的熱銷盤主要有兩類:一類是三、四環的經典熱盤。售罄項目中三至五環項目有7個,佔相應區域推盤量的1/4,且均為市場關注度較高的區域熱盤,如首城國際中心、萬科公元五號、太陽公元,由於項目體量較大,多采用小批量、多批次的推盤手法,且每次開盤價格穩步上調,消化速度也相對較快,除了基於便利交通、成熟配套之上的、極佳的居住價值外,項目持續上漲的開盤價也令購房者看到了穩定的投資價值。另一類是五至六環單套面積在百平方米左右的項目。五至六環售罄項目12個,佔相應區域推盤量的四成,房源多以熱門板塊的100平方米左右兩居、三居為主,如奧北區域的中國鐵建·國際城、北京華貿城、美立方、天潤·福熙大道,這些項目當時的開盤單價多在1.6萬至2萬之間,戶型不大、性價比較高,更受剛性需求人群,以及依靠剛性需求來進行投資的投資客青睞。
未來趨勢
●在售項目整體均價破2.5萬元/平方米市場熱度仍將延續
數據顯示,一季度的84個開盤項目中,63個未售罄項目的在售均價為25471元/平方米,比這63個項目當時的開盤均價22947元/平方米上調了2524元/平方米,漲幅為11.00%。
『可以說,這63個項目正是目前市場上的主力供應,這些項目在開盤均價已高達2.3萬/平方米的傳統淡季裡,仍能保證較高、較快的漲價力度和幅度,如果沒有購買力的支橕很難實現。』亞豪機構副總經理任啟鑫認為,如今的市場購買力依然強勁,且購房主力人群為資金實力相對更為雄厚的中產以上階層為主。投資型需求旺盛,且為尋求資產保值而買房的投資兼具自住綜合型購買力表現突出。
具體而言,這63個目前仍在售的項目中有26個項目與開盤定價相比,當前銷售價格每平方米上漲超過了3000元,佔總量的四成以上,其中部分項目開盤不到3個月,甚至有的尚不足1個月就大幅上調售價,如位於望京的大西洋新城以及燕莎附近的紅璽臺項目,單價上調幅度均和前不久開盤時相比均已突破萬元每平方米。
『總體來看,整個一季度的樓市,不論從供需,還是與價格相關的各項指標都保持上漲,可以預見,今年中短期內京城樓市還將保持較強活力,以一季度為參照,二季度樓市依舊較為樂觀,目前的持續火爆勢頭還將在相當長一段時間內延續下去。』專家表示。
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