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雖然保利地產以57.19%的淨利潤增長獲得好評。但在分析人士看來,保利地產的業績表現符合預期,並且相當理想,但放到去年的大背景下,就不再顯得鶴立雞群。
金地集團(600383.SH)雖然沒有披露年報,但在其業績預增公告中,該集團透露,預計公司2009年淨利潤同比增長100%左右,金地集團2008年實現淨利潤近8.41億元,按預增公告的披露計算,公司今年的淨利潤有望逼近17億元。
盡管這樣,金地集團也不是唯一實現快速增長的房企。事實上,招商地產(000024.SZ)、綠城集團、富力地產(02777.HK)、雅居樂(03383.HK)以及恆大地產(03333.HK)等公司在2009年的表現都異常搶眼。
招商地產僅2009年前三季度的淨利潤已實現同比增長218%至人民幣9.61億元(每股盈利0.56元)。而有機構預測,由於第四季度通常是結轉的高峰期,該公司前三季度的盈利僅佔該公司全年盈利的53%,這意味著,招商地產2009年的淨利潤有望逼近20億,較2008年12.28億的增長幅度超過50%。
一大批在香港上市的內地開發商,也都相繼錄得不俗業績增長。碧桂園(02007.HK)2009年中報披露,上半年總收入增長23.7%報92億元,毛利29.3億元,下跌25.1%。但其中期純利18.16億元人民幣,按年增長78.81%。
而雅居樂地產2009年半年報顯示,期內該公司營業額約為56億元人民幣,較2008年同期增長1.4倍;淨利潤7.061億元,也較2008年同期增長71.6%。
2009年銷售利潤全線飄紅由於房地產特殊的會計結算方式,使得計算開發商當年的業績變得異常困難。例如已經披露了年報的保利地產,該公司去年實現了房地產簽約面積526.69萬平方米,簽約金額433.82億元,分別比上年同期增長131.08%和141.38%,但其結轉面積僅為274.85萬平方米,結轉收入223.43億元,分別相當於去年銷售量的50%。
事實上,2009年結轉面積中,大部分為前兩年銷售的物業,這使得該公司目前還持有相當大比例已銷售而未結轉的資源,將計入未來兩年的利潤當中。
從某種意義上看,開發商年報中的收益,往往反映的是過去一兩年的盈利水平。不過,如果拋開結轉的時間節點限制,仍舊能大致預測其2009年的收益。
如果按照保利地產2009年實現15%的淨利潤率估算,該集團在去年實現的433.82億總銷售額,為其帶來高達60億的利潤。如參照2008年的9.8%的淨利潤率,萬科2009年的銷售利潤也可超過60億。
2008年實現淨利潤50.5億港元,淨利潤率約26%的中海地產,如果仍按26%的淨利潤率計算,則該集團在2009年錄得的477億港元(約折合420億元人民幣)的銷售額,有望產生高達120億港元的利潤,將在未來兩三年的業績中釋放。但由於香港與內地的會計准則存在差別,中海地產與萬科、保利地產等內地上市公司的淨利潤額的差距應該較實際情況更小一些。(李巍)
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