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時近年底,關於豪宅的話題在坊間風生水起。隨著陽光海岸的逆勢熱銷,西湖8號公館(查看地圖)的悄然售罄,購房者在對於豪宅的關注外,引發了另外一個熱議的話題——昂貴的高端物業管理費。
最高物管費達到4000元/月近日,在杭州某論壇上,有網友曬出了杭州目前市面上一些知名的豪宅的物業管理費。位於之江板塊的九樹公寓(查看地圖),達到了每月8元/平方米,留莊(查看地圖)、陽光海岸、金色海岸以及公元沐橋,也都達到了每月6元/平方米以上。如果按照這樣的價格來算,這些高端物業每個月物業管理費的支出,都在2000元以上。
這樣的支出,幾乎與一些購房者的月供相當。那麼這樣的價格是否屬實呢?記者電話采訪了多家售樓處。
據了解,這樣的價格的確屬實。留莊的大戶型物管費為每月8元/平方米,小戶型為每月8元/平方米。2008年底開盤的青山湖玫瑰園物業管理費每月也在5元/平方米以上,為青山湖板塊的翹楚。此外,還有萬象城每月5.5元/平方米,東方潤園(查看地圖)5.1元/平方米,中大吳莊(查看地圖)5元/平方米,桃花源帶地下室的一批房源每月4.8元/平方米,精裝修的一批房源4.2元/平方米。市區的一些物業價格也不菲,深藍廣場每月6.8元/平方米,城市芯語每月3.8元/平方米、蔚藍公寓每月3.5元/平方米。
值得一提的是,這些高端物業多數為大戶型,因此不菲的單價意味著昂貴的總價。以青山湖玫瑰園為例,該項目的戶型多為700?800平方米的大戶型,因此每個月的物業管理費可達4000元以上。而其它樓盤的物業管理費支出每月也多在2000元以上。
值得一提的是,並不是所有的高端物業都意味著高價。據了解,杭州郊區,如西溪板塊的一些別墅和排屋類產品的價格並沒有公寓這麼高,每月3.5元/平方米左右是一個比較普遍的價格。
高物管費提供高端服務在經濟高速發展的時期,這樣的支出或許並不算什麼,但是面對全球經濟蕭條,即使是有錢人也不得不開始精打細算。一位資深投資人告訴記者:『以前都沒有關注過這些,現在想想如果要買房的話,我還要面對這麼高的物業管理費,我都在考慮再買一套小的二手房,以出租的收入來支付物業管理費。』
西溪某樓盤的業主告訴記者:『還好我買得早,物管費還可以接受,現在新開出的房子物管費都那麼高,真是一筆不小的經濟負擔。』
作為杭州高端物業管理的代表,綠城物管也受到了較多高端樓盤的青睞。浙江綠城物業管理公司的常務副總經理楊掌法告訴記者,綠城物業為高價的物業管理提供的是超越了傳統物業管理概念的內容:『我們在杭州的物業管理標准基礎上出臺了更高標准的綠城物業管理標准,並且我們還有貫穿開發全程的物業管理體系。除此之外,我們還引進了酒店式服務和英式管家服務,我們在人文關懷方面還獨創了綠城的園區服務體系。』正是這些多方面貼近業主生活需求的各種服務,構成了物業管理的方方面面,也決定了業主的生活是否能夠更加舒心。
在東方潤園,南都服務中心設置總管和副總管,下面設有客戶服務部、工程服務部、安全服務部、品質管理部以及服務部等7大部門,除分管各個工作以外,每幢樓都有專門的管家,他們都能為業主提供一對一的私人服務,而留學歸來的大管家,將駐場24小時服務中心和望族一號大堂,為業主提供專屬服務。而全球知名的戴德梁行,在小區安全上,他們的管理會細到寵物,比如多大的狗出來要帶口罩,以免有人被咬;對於綠化,要求無黃葉、焦葉、卷葉,正常葉片在95%以上,對於病蟲害控制,連樹木主乾上每平方米甲殼蟲的活蟲數不得超過幾頭都有要求。
高價的背後,更多的購房者關心的是這樣的物業管理費到底是否物有所值。一位購房者說:『我是屬於享受型,我不在乎多花點錢,但是我在乎我是否得到相應的服務。並且,我要明確知道我的錢的去向。』而據了解,在銷售合同裡面,有些樓盤甚至已經細化到了『物業管理費包含每年提供50個小時的免費游泳時間,50個小時的免費棋牌室使用時間』等,這樣的明細條款,也讓購房者對於自己日後可享受的服務了然於心。
還有一些業主提出質疑:『我的別墅買來要封5年,我又不住的,難道也要付這麼多錢嗎?』而這樣買來不住純投資的業主並不是少數。記者采訪了一些開發商,得到的普遍答案都是:『雖然別墅裡面是沒有住人,但是物管工作還是要進行的,不能因為沒有人入住就不管理了。』簡單地說小區的保潔保安工作都是每天要進行的,還有因為定期為業主開窗通風的工作也都是必不可少的。『因為別墅類產品都接地氣的,長時間的不通風必然會導致室內的潮濕,梅雨季節裡面甚至會發霉,這樣幾年下來,房子的質量變差也會影響到再出售的價格。』對於這樣的業主,一些有附加值服務的內容是可以免去,但是基本的部分還是不可或缺的。
物業類型和規模影響物管費到底什麼樣的物業管理纔能收取高昂的管理費用?每月10元/平方米左右的物業管理費用到底是否物有所值?物業管理費是否為一口價,業主是否有自主選擇的權利?帶著這樣一些疑問,記者采訪了一些有關人士。
一位資深業內人士告訴記者:『一般說來,別墅排屋類的物業管理費用是要高於公寓的,因為別墅的容積率低。同樣面積的土地,可能造出來公寓的面積是別墅排屋面積好幾倍,所以物業管理的面積也會有提高。』他說,最簡單的例子,就拿最基本的保潔工作來說,別墅排屋的保潔面積顯然要大大高出公寓的保潔面積,這樣物業管理的成本也就上昇了。
這位業內人士還指出,『物業規模小的話,單位成本也會明顯上昇,因此對於一些規模比較小的樓盤來說,即使業主支付了高價的物業管理費,也不能享受到相應的服務。』他以某樓盤為例,指出該樓盤即使收取每月10元/平方米的物業管理費,實際可收面積只有1萬平方米,那麼每月的物業管理費只有10萬元。而另外一個樓盤,每個月收取3元/平方米的物業管理費,但是因為樓盤規模達到了20萬平方米,因此每個月的物業管理費可達60萬元。而物業管理的各種環節和條件並不會因為樓盤小而可以省略,所以這樣一平攤下來,後者顯然平均成本要小得多,因此業主可享受的服務不會有大的差別,甚至後者因為總的資金量比較大,還可以提供更多更豐富的服務。
而對於物業管理費是否為『一口價』,楊掌法告訴記者:『我們的物業管理費是有可選擇的兩個部分的。』他以留莊為例說明:『比如我們的大戶型每月的物業管理費有8元/平方米,其中有4元/平方米為基礎的服務,另外的部分是包含了一些附加值,比方說免費的會所服務和園區生活體系等,而這部分是業主可自主選擇的。』
他還指出,桃花源作為一個別墅項目,物業管理費要低於留莊這個公寓項目,主要是因為該項目目前還沒有園區服務體系,因此價格要低很多。