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知情人士透露,這次收購之所以得以『靜悄悄』地進行,除了政府方面的低調之外,政府在資金籌措方面也存在一定難度。『所以都是一筆錢到了買一小批房源,基本上每次成交都是幾十套』。如果政府一下子買幾百套,市場就會有政府托市的傳言。而像這樣操作,實際上市場都不太知道政府在買。
與成都、重慶等地更為不同的是,浦東新區是通過陸家嘴集團、張江集團及外高橋集團等幾大國有企業操作商品房收購事宜,政府並未直接介入。回建強表示,政府的行為需要一個實體來操作,全資國有企業就是這樣一個實體。而且通過國有企業收購,更符合市場原則。『政府是市場的監管者,他們至少從名義上不能既當比賽者又當裁判員』。
穩定房價的另一舉措據了解,目前已開始從市場上收購商品房的城市,對於收購價格都有一個基本明確的『底線』,低於市場價10%?15%。但業界目前對於房價的走勢仍相對悲觀,招商證券最近的一份研究報告甚至預測,房價還有約30%的跌幅,政府這一收購價是否合理亦成為輿論的焦點。
天相投資顧問有限公司地產分析師張旭明表示,政府收購商品房也許類似於上市公司大股東通過二級市場增持自己公司的股份,『既然他認可這個價格,就說明他覺得價格合理,政府也許覺得房價下跌的空間已不多』。
回建強卻認為,價格對政府而言關系不大。因為政府收購房源的目的不是再次推向市場,而是用於廉租房或者保障房性質,只要政府和開發商達成收購協議就可以。與此相應的是,政府的這種收購行為,還可穩定市場價格。
『政府實際上是一個市場的參與者。現在的市場狀況是,住房成交量大幅度萎縮,成交量對市場的意義要遠大於價格,因此,政府進入市場收購房源,是對房地產市場的支持。』回建強認為,政府收購的房源越多,對市場的支持力度就越大,對價格的穩定作用也就越大。
事實上,目前持幣待購的消費者基本上不在政府住房保障的范圍內,只能在商品房市場中購買。而政府購買房源的結果是,市場上可供出售的房源減少,房地產企業的資金得到增強,市場化銷售的房源價格亦不會大跌。回建強提醒:『反過來,如果政府不去收購,那麼房地產企業的壓力就更大,只能降價甚至大幅度降價銷售。』
顯然,政府收購商品房的舉動,既可以消化市場存量,又可穩定房價,同時還可以短時間內解決住房保障中急缺的房源問題,可謂一舉三得。因此,這種做法未來可能被更多的城市效仿。廣東省中山市趕在2008年的最後幾天,也宣布了2009年將安排不少於1億元用於購買符合條件的一手房和二手房作為廉租房,以促進一手房和二手房交易的計劃。
但到目前為止,除少數城市明確將采取公開招標的形式采購商品房外,大多數的城市都采用了相對不透明的方式進行,其中可能引發的政府財政資金使用的監管問題應引起重視。
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