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天津目前也有的樓盤推出了零首付買房的運作方式,購房者可以先交兩萬元定金,在2009年6月前籌集到首付款即可,即開發商墊付首付款並貼息。在這個環節中開發商借錢給購房者個人,這是違反金融法律關於『企業不得貸款』的規定的。因為在最高人民法院《關於如何確認公民與企業之間借貸行為效力問題的批復》中明確規定:企業以借貸名義向社會公眾發放貸款的應當認定為無效。在按揭過程中銀行一旦發現是開發商借錢給購房者付首付款,購房者自身是零首付的話,那麼實際將是不符合《個人貸款管理辦法》的,一方面銀行可以以違反此規定而不予辦理貸款,另一方面,即使在辦理了貸款手續之後,也很可能因為購房者缺乏相應的資信能力而停止提供貸款,最終導致購房者個人的貸款不能。類似於天津模式的杭州『凱文和平雅苑』和『銘鶴花園』樓盤,就是因為違反銀行的規定而被銀行明文叫停。
從總體上說,零首付買房並沒有突破我國傳統意義上要麼一次性付清房款要麼尋求銀行貸款的形式,只是原有運作方式的變種,在實行過程中仍然存在著很多問題。
在當前房地產寒冬的經濟條件下,為了促進房地產交易,推進市場正常發展,我們建議采取分期付款的方式解決這一兩難的問題。而這種方式在國外普遍流行,並且並沒有被我國法律所禁止,既可以減輕首付壓力,促進房產交易量的提昇,又可以公平合理的對開發商和購房者構成平等的利益保護。
我國《物權法》第二十條明文規定:『當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。』也就是說,只要購房者簽訂了房屋買賣合同,即使還不能擁有所有權,但經過預告登記後,就在房屋上發生了准物權效力,開發商就無法處分房屋了,以前可能出現的開發商將賣出的房子兩賣或多賣是難以實現的,這種擔心也不必像以前那樣需要嚴謹提防,只要購房者按時還款,就能保證所有權的實現。
同時,開發商也可以在辦理分期付款時,根據分期付款年限的不同,在房價上做一些區別,分期的年限越長,房屋價款可以稍高些。如果購房者分期付款三、五年之後不能再按時付款,所導致的法律風險,開發商也可以通過約定特別合同條款而避免。開發商可以在合同中約定,在房屋總價款未付清之前保留所有權,在一定期限以內如果購房者不能按期付款,開發商有權解除合同,雙方的債權債務關系即告消滅。根據《物權法》第二十條的規定:『預告登記後,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。』一旦購房者不能履行付款義務了,開發商可以解除合同,預告登記的作用即行喪失,屆時退還房屋即可,這在實踐中也是完全能夠做的到的。因退還房屋中所發生的司法執行的相關費用將會在購房者已支付的20%-30%的房款中結算,在司法執行中也是可以做得到的。
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