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日前,一則『津城首現零首付,未必能省錢』的新聞,引起了廣大網友的熱切關注:零首付是否合法會有哪些風險隱患。小編特邀請到本市奧林律師事務所知名律師、注冊房地產經濟師林偉先生就零首付買房是否可行的問題進行答疑。
零首付買房只是一種付款手段,並不能影響到開發商與購房者之間的商品房買賣合同的效力,在取得銷售許可證的前提下平等自願簽訂的合同就是具有法律效力的。但在實際履行中,零首付買房存在著很多潛在的法律障礙,如果操作不當,就容易產生糾紛。
1998年中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》中明確指出:『借款人須同時具備以下條件:無住房補帖的以不低於所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款;有住房補帖的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款。』2001年的《中國人民銀行關於規范住房金融業務的通知》中第二條又明確:強化個人住房貸款管理,嚴禁發放』零首付』個人住房貸款。雖然目前根據央行的新貸款政策,各銀行可以將首付款比例降低到20%,但從銀行的運作上還不允許出現零首付貸款的情況,在這種情況下,開發商采取了各種不同的運作方式,產生的法律效果也各有不同。
早先被網絡曝光的深圳市漾日灣畔小區樓盤零首付運作方式,靠的是開發商與銀行聯合造假,抬高房屋的評估價格,從而將首付款『虛化』,比如一套房子實際總價是152萬元,按照當時的個人房屋貸款規定可以從銀行貸款八成,即121.6萬元。事實上開發商將房產總價抬高到190萬元,並且偽造了38萬元首付款收據,順利幫購房者從銀行貸出了房屋總價的全部款項152萬元。2006年9月14日,該樓盤開發商國基地產背上了9.06億元的巨額債務並破產,成為當時全國房地產最大的破產案。這是一種明顯涉嫌欺詐的行為,既損害了購房者的利益,也為開發商自己挖了一個大大的陷阱。
上海推出的零首付運作方式實際上是以舊樓換新樓,以現住房抵押貸款購新房,在當前的經濟背景下應該說是開發商為促進樓市回暖的創新之舉,但是為了規避法律風險所限定的重重條件,比如必須擁有一套總價超過100萬元的房屋供抵押;二是購買的房屋總價必須控制在50萬元以內,都給實際運作造成了很大困難。畢竟大多數對住房有剛性需求的人現有的住房條件都很緊張,鮮有價值100萬的房產在手,也就導致了滿足這一條件的多是住房條件比較好的投資者甚至是投機者,投機者一旦增多,也就加大了市場的風險性。
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