|
||||
明年注定是房地產開發商難過的一年。每個公司都要過『三關』。過完一關又一關,一關更比一關難。
第一關是年關。春節前,建築商要從開發商手裡拿到錢,給要回家過年的農民工發工資。這一關比較容易過。昨天,報載東四環某樓盤開發商負責人對記者說,他們公司年底前差3000萬現金就能安度年關。因此,他們『降價』銷售了10套房子,『由原來的1.8萬元/平方米降到了1.4萬元/平方米,內部職工就全買完了。其餘的我不會再降價,等等看再說。』據調查,京城在售樓盤一半以上擬以這種方式『過年』。
第二關是還貸關。開發商個個都欠銀行貸款,憑自有資金搞房地產開發的幾乎是『稀有動物』。如果說內部職工買個十套二十套房子就可以套現度過年關,還貸關就不是賣一點房子能解決的,至少要賣半個樓盤纔能基本上解決問題。所以,看開發商的還貸能力,只要觀察一下他的樓盤賣出多少,大致就可以心中有數。一個樓盤只賣出十套八套,剩下全砸在手裡呢,說明開發商的資金鏈已經十分緊繃。如果一個樓盤只剩下不到一半房子,估計已經過了還貸關,開發商倒是不著大急了。
土地關纔是開發商最難過的關。去年、今年高價拍來的土地,兩年不開發就有被政府收回的『危機』。這兩年,『面粉比面包貴』,土地價格遠遠高於房價,背後的推手是高盛、美林、瑞銀、渣打等外國投資銀行。從2005年開始,他們通過精心包裝一些地產公司上市,然後快速退出轉手套現。在這個過程中,他們不惜一切代價推動上市公司或准上市公司儲備土地,開發商大量拿地從而給自身帶來極高的負債率。退地,意味著先期投入打了水漂。不退地,那是小雞吃黃豆——強努,周邊房價已經在降低,蓋出房子也是滯銷商品。現在,最要命還不是通過高價拿地已經上市的開發商,這一塊的禍福全由大大小小的股東去扛著了。真正痛苦的是聽從外國投行的計謀,高價拿地被套牢的准上市公司,前進不得,後退不得,而外資投行又准備撤退,剩下開發商自己玩自己,向隅而泣,形單影只。
對所有開發商來說,解鈴還需系鈴人,從暴利心態回歸健康的企業運作,老老實實地尊重價值規律、市場規律。躲得過初一,躲不過十五,跑得了和尚跑不了廟。他們不妨先去考察一下美國、英國的樓市,看看是怎麼降價的,然後重新制定自己的價格策略。地方政府對開發商一向愛護有加,凡是可以動用的力量,一定會不遺餘力地扶危解困。目前的問題是,地方政府的所有救助,在於開發商盡快把房子賣出去,政府收上該收的錢。倘若開發商想趁此機會賴在政府身上,長時間地使地方政府獲得不到『土地財政』,我估計地方政府的忍耐也是有極限的。地方政府無論如何出手相救,也不可能把市場上的房子全部買下來,連買下一半的可能性都不存在。頂多是買幾個樓盤,做一個姿態。就如同銀行貸款利息再怎麼降,也不可能不要利息。當政策利好出盡後,房價就開始真正落到實處了。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||