|
||||
前面某期文章也說了,國家相關部門對於開發商的開發資質有著一套很嚴格的認證標准。同樣的,對於它們所開發的房地產項目能否進入銷售環節,也有著另外一套具體項目的『准生證』,即我們常說的『五證兩書』。從法律角度說,只有具備了五證兩書的項目,纔是能夠合法買賣的。因此,購房者在決定購買一個項目之前,是有權利要求開發商提供這『五證兩書』的,這也是法律要求他們必須做到的。
什麼是『五證兩書』『五證』是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。 『二書』是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
1.《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證,受法律保護。各地市國土房管局對直接填發的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同,分別加蓋《XX市國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《XX市國土房管局有償土地使用證專用章》、《XX市國土房管局交納使用費土地使用專用章》、《XX市國土房管局臨時土地使用證專用章》。
2.《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證,是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地,房地產商的售房行為也屬非法,不能領取房地產權屬證件。
核發的目的:確保土地利用符合城市規劃,維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。
法律後果:按照有關規定,房地產商即使取得建設用地的批准文件,但如未取得《建設用地規劃許可證》而佔用土地的,其建設用地批准文件無效。
3.《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證,是建設單位建設工程的法律憑證,是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位,其工程建築是違章建築,不能領取房地產權屬證件。
核發的目的:確認有關建設活動的合法地位,保證有關建設單位和個人的合法權益。
法律後果:房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設,嚴重影響城市規劃的,由城市規劃行政主管部門責令停止建設,限期拆除或者沒收違法建築物、構築物及其他設施,對有關責任人員,可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。
4.《建設工程施工許可證》是建築施工單位符合各種施工條件、允許開工的批准文件,是建設單位進行工程施工的法律憑證,也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築,不受法律保護。當各種施工條件完備時,建設單位應當按照計劃批准的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續,領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。
5.《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是各城市國土房管局,證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時,如該房屋已建成,還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建築質量,還可查驗房地產商的《工程驗收證》。
『五證』中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。
《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定,並且是房地產開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。
1.《住宅質量保證書》是房地產開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的住房質量保證文件。
2.《住宅使用說明書》是房地產開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的有關住房使用的說明。
看了上面的詳細解釋,購房者可知,如果某個開發商拿不出完備的『五證兩書』,則證明此房地產項目目前還不具備上市銷售的條件。如果購買了這樣的項目,未來是有一定的風險的。即便是未來因為開發商違約而造成一些糾紛,購房者也很難依靠法律保護自己的合法利益。
當然,在一些地區,某些資金鏈不是很寬餘的開發商會在項目開發之前就組織所謂的內部團購來回籠一部分資金。自然,這樣的項目是不可能有所謂的『五證兩書』的。對於這樣的項目,雖然價格上可能比較便宜,但如果不是自己心裡很有底的開發商,還是盡量不要貪這個便宜。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||